{"id":11897,"date":"2025-11-10T14:06:15","date_gmt":"2025-11-10T13:06:15","guid":{"rendered":"https:\/\/law-firm.rs\/?p=11897"},"modified":"2025-12-26T10:49:52","modified_gmt":"2025-12-26T09:49:52","slug":"upis-u-katastar-nepokretnosti-e-salter-2025","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/law-firm.rs\/sr\/upis-u-katastar-nepokretnosti-e-salter-2025\/","title":{"rendered":"Upis u katastar nepokretnosti: novi propisi i e-\u0161alter"},"content":{"rendered":"\t\t
\n\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

<\/p>\n

Promet nepokretnosti u Srbiji, bilo da kupujete, prodajete, poklanjate, nasle\u0111ujete \u2013 ima dva formalna koraka:<\/span><\/p>\n

1)      <\/span><\/span>Overa ugovora kod javnog bele\u017enika (notar)<\/b><\/span><\/h3>\n

Svaki ugovor o prenosu nepokretnosti mora biti u pisanom obliku i mora se overiti: kupoprodajni ugovor, ugovor o poklonu, ugovor o zameni\u2026<\/span><\/p>\n

2)      <\/span><\/span>Upis prava svojine u katastar nepokretnosti<\/b><\/span><\/h3>\n

Upis u katastar nije samo formalnost, ve\u0107 nezaobilazni korak kojim postajete zakoniti vlasnik nepokretnosti (tzv. knji\u017eni vlasnik).<\/span><\/p>\n

Upravo oko ovog koraka su u pro\u0161losti naj\u010de\u0161\u0107e nastajali problemi: nepotpuna dokumentacija, odbijeni zahtevi, nea\u017eurirane evidencije, pogre\u0161ne uknji\u017ebe, lapsusi i tehni\u010dke gre\u0161ke.<\/span><\/p>\n

Danas je ovaj postupak formalizovan i umnogome automatizovan. Gre\u0161aka je daleko manje, ali jo\u0161 uvek stoje mnogobrojni propusti i nedovr\u0161ene radnje koji datiraju odranije. Iz tog razloga se time sada bave profesionalni korisnici<\/a>: geodetske organizacije i advokati ovla\u0161\u0107eni za podno\u0161enje zahteva u katastar.<\/span><\/p>\n

 <\/span><\/p>\n

Od \u0161altera do e-\u0161altera<\/span><\/span><\/h2>\n

Nekada su gra\u0111ani i predstavnici pravnih lica sa overenim ugovorom odlazili na \u0161alter Republi\u010dkog geodetskog zavoda (dalje: RGZ) da uknji\u017ee nepokretnost.<\/span><\/p>\n

Promene propisa donele su automatizovano slanje dokumentacije. Naime, od 1. jula 2018. godine javni bele\u017enici po slu\u017ebenoj du\u017enosti \u0161alju katastru svu potrebnu dokumentaciju u roku od 24 \u010dasa od overe ugovora, dok katastar ima rok od 5 dana da upi\u0161e promenu.<\/span><\/p>\n

Me\u0111utim, \u0161ta je sa svim nepokretnostima prometovanim pre navedenog datuma?<\/b><\/span><\/p>\n

Neki stanovi su ostali neuknji\u017eeni, u nekim podacima se nalaze tehni\u010dke gre\u0161ke, neke parcele se naknadno spajaju, neki stanovi dobijaju dozvole za legalizaciju<\/a><\/span> naknadno\u2026<\/span><\/p>\n

Ako se time ne bave javni bele\u017enici, ko o ovome brine?<\/b><\/span><\/p>\n

Budu\u0107i da se klasi\u010dan \u0161alter RGZ-a decenijama pokazivao neefikasnim, on je zamenjen elektronskim. Od 4. novembra 2023. godine svi zahtevi prema RGZ-u podnose se digitalno, elektronskim putem, preko profesionalnih korisnika. Profesionalni korisnici e-\u0161altera su advokati i geodetske organizacije.<\/span><\/p>\n

 <\/span><\/p>\n

\u0160ta se promenilo novim propisima<\/span><\/span><\/h2>\n

Katastar nepokretnosti koji vodi Republi\u010dki geodetski zavod (RGZ) je sada u potpunosti digitalizovan, a svi zahtevi podnose se elektronski, preko tzv. e-\u0161altera.
To zna\u010di da vi\u0161e ne mo\u017eete sami oti\u0107i do \u0161altera i predati papire. Tih \u0161altera vi\u0161e nema. Morate imati profesionalnog korisnika sistema koji ima ovla\u0161\u0107enje i kvalifikovani elektronski potpis za e-\u0161alter. U praksi, to su geodete i advokati koji su na spisku ovla\u0161\u0107enih korisnika RGZ-a.<\/span><\/p>\n

Poslovi koje advokati obavljaju preko e-\u0161altera su:<\/span><\/p>\n

–        <\/span><\/span>promena imaoca prava na nepokretnosti,<\/span><\/i><\/p>\n

–        <\/span><\/span>promena vrste prava – konverzija, <\/span><\/i><\/p>\n

–        <\/span><\/span>upis drugih stvarnih i obligacionih prava,<\/span><\/i><\/p>\n

–        <\/span><\/span>predbele\u017eba objekta u izgradnji,<\/span><\/i><\/p>\n

–        <\/span><\/span>upis hipoteke,<\/span><\/i><\/p>\n

–        <\/span><\/span>brisanje hipoteke,<\/span><\/i><\/p>\n

–        <\/span><\/span>upis zabele\u017ebe,<\/span><\/i><\/p>\n

–        <\/span><\/span>brisanje zabele\u017ebi,<\/span><\/i><\/p>\n

–        <\/span><\/span>brisanje drugih stvarnih i obligacionih prava,<\/span><\/i><\/p>\n

–        <\/span><\/span>zahtev za promenu indikacija pravnog lica,<\/span><\/i><\/p>\n

–        <\/span><\/span>zahtev za promenu indikacija fizi\u010dkog lica,<\/span><\/i><\/p>\n

–        <\/span><\/span>zahtev za upis JMBG,<\/span><\/i><\/p>\n

–        <\/span><\/span>promena namene zemlji\u0161ta,<\/span><\/i><\/p>\n

–        <\/span><\/span>utvr\u0111ivanje, izmena i ga\u0161enje ku\u0107nog broja,<\/span><\/i><\/p>\n

–        <\/span><\/span>promena na\u010dina kori\u0161\u0107enja i kategorije klase zemlji\u0161ta<\/span><\/i><\/p>\n

–        <\/span><\/span>ispravka vrste \/ imaoca prava,<\/span><\/i><\/p>\n

–        <\/span><\/span>ispravka li\u010dnih podataka,<\/span><\/i><\/p>\n

–        <\/span><\/span>ispravka podataka o hipoteci,<\/span><\/i><\/p>\n

–        <\/span><\/span>ispravka podataka o zabele\u017ebi i drugim stvarnim i obligacionim pravima<\/span><\/i><\/p>\n

 <\/span><\/span><\/p>\n

Kako izgleda postupak koji vodi advokat ovla\u0161\u0107en za upis u katastar<\/span><\/span><\/h2>\n

Advokat u ovom procesu:<\/span><\/p>\n

–        <\/span><\/span>proverava ugovore, re\u0161enja, izvod iz plana, sve prate\u0107e isprave,<\/span><\/p>\n

–        <\/span><\/span>utvr\u0111uje da li su ispunjeni svi zakonski uslovi za radnju koju preduzima,<\/span><\/p>\n

–        <\/span><\/span>podnosi zahtev elektronskim putem (e-\u0160alter),<\/span><\/p>\n

–        <\/span><\/span>prati status predmeta i komunicira sa RGZ-om,<\/span><\/p>\n

–        <\/span><\/span>reaguje na eventualne dopune ili odbijanja.<\/span><\/p>\n

Svaka radnja koja se ti\u010de nepokretnosti mora biti izvedena u skladu sa Zakonom o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture i podzakonskim propisima RGZ-a.
To zna\u010di da samo pravilno pripremljen zahtev, podnet preko ovla\u0161\u0107enog profesionalnog korisnika, mo\u017ee rezultirati upisom, izmenom ili ispravkom upisa u katastarskoj evidenciji.<\/span><\/p>\n

U praksi, postupak izgleda ovako:<\/span><\/p>\n

    \n
  1. Pravni i tehni\u010dki pregled dokumentacije<\/span><\/span>
    Advokat proverava:<\/span>