{"id":5164,"date":"2022-01-18T18:20:00","date_gmt":"2022-01-18T17:20:00","guid":{"rendered":"https:\/\/law-firm.rs\/kupovina-nepokretnosti\/"},"modified":"2024-12-02T21:13:34","modified_gmt":"2024-12-02T20:13:34","slug":"kupovina-nepokretnosti","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/law-firm.rs\/sr\/kupovina-nepokretnosti\/","title":{"rendered":"KUPOVINA NEPOKRETNOSTI"},"content":{"rendered":"\t\t
\n\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Kupovina nepokretnosti<\/h4>

Dono\u0161enje odluke o kupovini nepokretnosti, bilo da se radi o zemlji\u0161tu, zgradi, posebnom delu zgrade (stanovi, poslovne prostorije, gara\u017ee i gara\u017ena mesta) ili drugom gra\u0111evinskom objektu, neizostavno prati i niz pitanja na koja je, po pravilu, odgovor mogu\u0107e na\u0107i samo u va\u017ee\u0107im zakonskim odredbama, stoga je najbolji savet na samom po\u010detku potra\u017eiti pomo\u0107 iskusnog advokata<\/a> u ovoj oblasti.<\/p>

Tekst koji sledi ukaza\u0107e na nekoliko va\u017enih pitanja o kojima posebno treba voditi ra\u010duna i koja mogu poslu\u017eiti kao polazna ta\u010dka u ovom neretko zahtevnom procesu.<\/p>

\"\"<\/figure>

1. LIST NEPOKRETNOSTI<\/strong><\/h4>

Pre svega, potrebno je upoznati se sa podacima upisanim u list nepokretnosti za objekat\/zemlji\u0161te koje kupujete, \u0161to lako mo\u017eete u\u010diniti uno\u0161enjem broja katastarske parcele ili adrese na kojoj se nepokretnost nalazi u elektronsku pretragu baze podataka katastra nepokretnosti.<\/p>

Svakako, javni pristup ovoj bazi podataka ne daje sve podatke koji su dostupni profesionalnim korisnicima \u201ee-katastar<\/a>\u201c usluge, ali \u0107e vam pru\u017eiti uvid u osnovne podatke o nepokretnosti.<\/p>

Nepokretnost koja je predmet kupoprodaje mora biti upisana u katastar nepokretnosti za op\u0161tinu na kojoj se nepokretnost nalazi. Sa druge strane, kada je re\u010d o objektima u izgradnji, one mogu biti samo \u201epredbele\u017eene\u201c u katastarskom registru s obzirom na to da se kona\u010dan upis nepokretnosti vr\u0161i tek nakon izdavanja upotrebne dozvole.<\/p>

Naime, Zakonom o planiranju i izgradnji propisano je da se gra\u0111evinska dozvola za svaki objekat u izgradnji dostavlja katastru radi upisa \u201epredbele\u017ebe\u201c, kada jo\u0161 ne postoje uslovi za uknji\u017ebu, odnosno do izdavanja upotrebne dozvole koja je preduslov za kona\u010dnu uknji\u017ebu objekta. Bez obzira na ovu zakonsku odredbu, za sada je \u201epredbele\u017eba\u201c upisana za mali broj ovih objekata, \u0161to, naravno, nepovoljno uti\u010de na sigurnost pravnog prometa onih objekata u izgradnji za koje \u201epredbele\u017eba\u201c nije upisana.<\/p>

Lice od koga kupujete nepokretnost mora biti upisano kao vlasnik na toj nepokretnosti, jer je isklju\u010divo vlasnik ovla\u0161\u0107en da prenese pravo svojine, odnosno, isklju\u010divo vlasnik ima pravo raspolaganja odre\u0111enom stvari. Vlasnik to svoje pravo mo\u017ee punomo\u0107jem preneti na drugo lice, koje u ime i za ra\u010dun vlasnika sa kupcem zaklju\u010duje ugovor o prodaji.<\/p>

U praksi se de\u0161ava da lice koje \u017eeli da proda nepokretnost nije upisano u registar katastra nepokretnosti kao vlasnik naj\u010de\u0161\u0107e zato \u0161to osnov po kom je to lice steklo nepokretnost (ugovor o kupoprodaji, ugovor o poklonu,\u2026) nije predat katastru. Ovakve situacije su mogu\u0107e iz razloga \u0161to je nekada sam sticalac nepokretnosti imao obavezu da preda katastru nepokretnosti kompletnu dokumentaciju za upis prava svojine, \u0161to manje odgovorni sticaoci nisu \u010dinili blagovremeno.<\/p>

Dakle, nepostojanje upisa prava vlasni\u0161tva u korist lica od koga kupujete nepokretnost ne mora uvek zna\u010diti potencijalni problem i razlog za zabrinutost, ali \u0107ete svakako va\u0161 planirani rok za zavr\u0161etak \u010ditavog procesa kupoprodaje morati za neko vreme odlo\u017eiti, s obzirom na to da proces upisa aktuelnog vlasni\u0161tva mo\u017ee potrajati i vi\u0161e meseci.<\/p>

Jo\u0161 jedna od va\u017enih stvari na koje treba obratiti pa\u017enju u listu nepokretnosti jesu tereti, s obzirom da oni ograni\u010davaju pravo svojine na nepokretnosti i u slu\u010daju prometa nepokretnosti, upisani teret prelazi na kupca.<\/p>

Nekada ba\u0161 ova \u010dinjenica uti\u010de na odluku kupca da odustane od planirane kupovine. Kao teret na nepokretnosti mogu se javiti hipoteka, pravo slu\u017ebenosti, razne vrste zabele\u017ebi kao \u0161to su: zabele\u017eba odluke o zabrani otu\u0111enja i optere\u0107enja nepokretnosti, zabele\u017eba postojanja ugovora o do\u017eivotnom izdr\u017eavanju, zabele\u017eba pokretanja postupka eksproprijacije, zabele\u017eba postupka komasacije, zabele\u017eba svojstva kulturnog dobra, i tako dalje.<\/p>

2. UGOVOR O PRODAJI<\/strong><\/h4>

Nakon svih neophodnih provera i usagla\u0161avanja izme\u0111u kupca i prodavca, sledi zaklju\u010denje ugovora o prodaji, \u010diju formu i sadr\u017einu reguli\u0161e Zakon o obligacionim odnosima i Zakon o prometu nepokretnosti.<\/p>

Navedenim zakonima za ugovor o prodaji nepokretnosti predvi\u0111ena je forma javnobele\u017eni\u010dki potvr\u0111ene (solemnizovane) isprave. Za potvr\u0111ivanje ugovora nadle\u017ean \u0107e biti javni bele\u017enik na \u010dijem se podru\u010dju nalazi nepokretnost koja je predmet prodaje.<\/p>

Ako javni bele\u017enik, na osnovu izvr\u0161enog uvida u registar nepokretnosti ili na drugi na\u010din, utvrdi da je predmet ugovora objekat ili poseban deo objekta za koji nije izdata upotrebna dozvola ili u pogledu koga je u toku postupak legalizacije, du\u017ean je da o tome upozori ugovornike i da o tome unese upozorenje u skladu sa pravilima kojima je ure\u0111ena javnobele\u017eni\u010dka delatnost, a ako se ugovornici protive uno\u0161enju upozorenja, javni bele\u017enik \u0107e odbiti da izvr\u0161i potvrdu ugovora<\/p>

U svakom ugovoru o prodaji nepokretnosti mora precizno biti ozna\u010dena nepokretnost, u skladu sa podacima iz lista nepokretnosti, kao i kupoprodajna cena.<\/p>

Zakon o deviznom poslovanju<\/a> propisuje da kupoprodajna cena nepokretnosti mo\u017ee biti izra\u017eena u evrima \u0161to predstavlja izuzetak od pravila da se u Republici Srbiji pla\u0107anje, napla\u0107ivanje i prenos vr\u0161i u dinarima.<\/p>

Saglasno odredbama Zakona o spre\u010davanju pranja novca i finansiranja terorizma<\/a> ograni\u010deno je gotovinsko poslovanje te je propisano da lice koje se bavi prodajom robe i nepokretnosti ili vr\u0161enjem usluga u Republici Srbiji ne sme od stranke ili tre\u0107eg lica da primi gotov novac za njihovo pla\u0107anje u iznosu od 10.000 evra ili vi\u0161e u dinarskoj protivvrednosti. Ograni\u010denje va\u017ei i u slu\u010daju ako se pla\u0107anje robe i usluge vr\u0161i u vi\u0161e me\u0111usobno povezanih gotovinskih transakcija u ukupnom iznosu od 10.000 evra ili vi\u0161e u dinarskoj protivvrednosti.<\/p>

Kako biste na osnovu zaklju\u010denog ugovora o prodaji mogli da u katastru nepokretnosti uknji\u017eite svoje pravo svojine na kupljenoj nepokretnosti neophodno je da ugovor sadr\u017ei clausulu intabulandi koja predstavlja bezuslovnu i neoro\u010denu saglasnost prodavca da se kupac mo\u017ee upisati kao vlasnik u katastru nepokretnosti.<\/p>

Ukoliko ugovor ne sadr\u017ei ovu odredbu, clausula intabulandi se mo\u017ee dati i u zasebnoj ispravi uz obaveznu overu potpisa kod nadle\u017enog javnog bele\u017enika. Uknji\u017eba kupca u katastru nepokretnosti, zapravo predstavlja na\u010din sticanja nepokretnosti i pored pravnog osnova-ugovora o prodaji, neophodna je za kona\u010dan prenos vlasni\u0161tva na kupca.<\/p>

3. POREZI<\/strong><\/h4>

Kada je re\u010d o obavezama ugovornih strana nakon zaklju\u010denja ugovora o prodaji, olak\u0161icu za ugovornike u odnosu na raniju praksu predstavlja preno\u0161enje obaveze dostavljanja dokumentacije za upis prenosa vlasni\u0161tva katastru nepokretnosti, kao i poreske prijave nadle\u017enom poreskom organu na javnog bele\u017enika pred kojim je ugovor zaklju\u010den.<\/p>

Ukoliko je predmet ugovora o prodaji objekat koji je ve\u0107 bio u prometu, prodavac takvog objekta \u0107e biti u obavezi da plati porez na promet apsolutnih prava i to po stopi od 2,5% od ugovorene cene u trenutku nastanka poreske obaveze, ukoliko ta cena nije ni\u017ea od tr\u017ei\u0161ne (Zakon o porezima na imovinu).<\/p>

Iako Zakon kao obveznika pla\u0107anja ovog poreza imenuje prodavca, u praksi je ustaljen obi\u010daj da se posebnom klauzulom u ugovoru o prodaji ova obaveza prebaci na kupca. U skladu sa ovom praksom, postoji i zakonska mogu\u0107nost da se kupac prvog stana, uz ispunjenje ostalih zakonom predvi\u0111enih uslova, oslobodi ovog poreza.<\/p>

Ukoliko je predmet ugovora o prodaji novoizgra\u0111en objekat, koji se kupuje od investitora, postoji obaveza pla\u0107anja poreza na dodatu vrednost \u2013 PDV (Zakon o porezu na dodatu vrednost). Stopa ovog poreza zavisi od vrste nepokretnosti koja je predmet ugovora o prodaji i mo\u017ee iznositi 20% ili 10% od ugovorene cene u koju nije uklju\u010den PDV.<\/p>

Sli\u010dno kao i kod poreza na prenos apsolutnih prava, kupac prvog stana mo\u017ee ostvariti refundaciju PDV podno\u0161enjem zahteva nadle\u017enom poreskom organu. Kupcem prvog stana smatra se punoletni dr\u017eavljanin Republike, sa prebivali\u0161tem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan.<\/p>

Sve gore navedeno predstavlja samo uop\u0161ten prikaz procesa kupovine nepokretnosti, sa nekoliko najva\u017enijih segmenata tog procesa. Od svakog pojedina\u010dnog slu\u010daja zavisi\u0107e njegova slo\u017eenost i koli\u010dina ulo\u017eenog vremena i novca ugovornih strana.<\/p>

Advokat<\/strong> Petra Ugr\u010di\u0107<\/strong><\/a><\/p>

Informacije sadr\u017eane u ovom tekstu su pru\u017eene samo za svrhu op\u0161te informisanosti, nisu pru\u017eene i ne mogu se smatrati za pravno mi\u0161ljenje ili pravni savet. Shodno navedenom, Advokatska kancelarija Petrovi\u0107 Mojsi\u0107 & Partners odri\u010de svaku odgovornost i ne prihvata bilo kakvu obavezu za posledice koje mo\u017ee pretrpeti bilo koje lice zbog \u010dinjenja ili ne\u010dinjenja na osnovu informacija sadr\u017eanih u ovom tekstu.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t

\n\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\n\t\t\t
\"spajanje<\/div>\n\t\t<\/a>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t

\n\t\t\t\n\t\t\t\tSpajanje i pripajanje privrednih dru\u0161tava: statusne promene u Srbiji\t\t\t<\/a>\n\t\t<\/h3>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t3 \u0458\u0443\u043d\u0430, 2026\t\t<\/span>\n\t\t\t\t\n\t\t\t\u041d\u0435\u043c\u0430 \u043a\u043e\u043c\u0435\u043d\u0442\u0430\u0440\u0430\t\t<\/span>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t

Jedan od na\u010dina reorganizacije kompanija u Srbiji jesu statusne promene, me\u0111u kojima su spajanje i pripajanje privrednih dru\u0161tava. Iako se ovi pojmovi u svakodnevnom govoru<\/p>\n\t\t<\/div>\n\t\t\n\t\t\n\t\t\tRead More \u00bb\t\t<\/a>\n\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/article>\n\t\t\t\t

\n\t\t\t\t\n\t\t\t
\"Podela<\/div>\n\t\t<\/a>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t

\n\t\t\t\n\t\t\t\tStatusne promene – podela dru\u0161tva\t\t\t<\/a>\n\t\t<\/h3>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t29 \u043c\u0430\u0458\u0430, 2026\t\t<\/span>\n\t\t\t\t\n\t\t\t\u041d\u0435\u043c\u0430 \u043a\u043e\u043c\u0435\u043d\u0442\u0430\u0440\u0430\t\t<\/span>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t

Kako biznis raste, prvobitna struktura privrednog dru\u0161tva (dalje: dru\u0161tvo; kompanija) \u010desto prestaje da odgovara realnom poslovanju. Delatnosti se \u0161ire, pojavljuju se novi proizvodi, investitori, naslednici,<\/p>\n\t\t<\/div>\n\t\t\n\t\t\n\t\t\tRead More \u00bb\t\t<\/a>\n\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/article>\n\t\t\t\t

\n\t\t\t\t\n\t\t\t
\"Novi<\/div>\n\t\t<\/a>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t

\n\t\t\t\n\t\t\t\tNovi Zakon o elektronskom dokumentu, elektronskoj identifikaciji i uslugama od poverenja u elektronskom poslovanju: \u0161ta se menja u pravnom prometu\t\t\t<\/a>\n\t\t<\/h3>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t4 \u043c\u0430\u0458\u0430, 2026\t\t<\/span>\n\t\t\t\t\n\t\t\t\u041d\u0435\u043c\u0430 \u043a\u043e\u043c\u0435\u043d\u0442\u0430\u0440\u0430\t\t<\/span>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t

Novi Zakon o elektronskom dokumentu, elektronskoj identifikaciji i uslugama od poverenja u elektronskom poslovanju (dalje: Novi Zakon o elektronskom dokumentu)  uvodi uskla\u0111ivanje sa EU (eIDAS<\/p>\n\t\t<\/div>\n\t\t\n\t\t\n\t\t\tRead More \u00bb\t\t<\/a>\n\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/article>\n\t\t\t\t

\n\t\t\t\t\n\t\t\t
\"neostvarivanje<\/div>\n\t\t<\/a>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t

\n\t\t\t\n\t\t\t\tKako zakonito dokumentovati neostvarivanje rezultata rada\t\t\t<\/a>\n\t\t<\/h3>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t4 \u043c\u0430\u0458\u0430, 2026\t\t<\/span>\n\t\t\t\t\n\t\t\t\u041d\u0435\u043c\u0430 \u043a\u043e\u043c\u0435\u043d\u0442\u0430\u0440\u0430\t\t<\/span>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t

Neostvarivanje rezultata rada jedan je od najosetljivijih razloga za otkaz ugovora o radu u radnom pravu Srbije. Iako je iz ugla poslodavca situacija \u010desto o\u010digledna<\/p>\n\t\t<\/div>\n\t\t\n\t\t\n\t\t\tRead More \u00bb\t\t<\/a>\n\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/article>\n\t\t\t\t

\n\t\t\t\t\n\t\t\t
\"naplata<\/div>\n\t\t<\/a>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t

\n\t\t\t\n\t\t\t\tNaplata potra\u017eivanja od klijenata: koje opcije imate pre pokretanja postupka\t\t\t<\/a>\n\t\t<\/h3>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t1 \u043c\u0430\u0458\u0430, 2026\t\t<\/span>\n\t\t\t\t\n\t\t\t\u041d\u0435\u043c\u0430 \u043a\u043e\u043c\u0435\u043d\u0442\u0430\u0440\u0430\t\t<\/span>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t

Kada klijent ne izmiri obavezu, sudski postupak nije jedina, niti uvek najbolja opcija. Naplata potra\u017eivanja mo\u017ee se uspe\u0161no realizovati na vi\u0161e na\u010dina. U zavisnosti od<\/p>\n\t\t<\/div>\n\t\t\n\t\t\n\t\t\tRead More \u00bb\t\t<\/a>\n\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/article>\n\t\t\t\t

\n\t\t\t\t\n\t\t\t
\"Sporovi<\/div>\n\t\t<\/a>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t

\n\t\t\t\n\t\t\t\tSporovi me\u0111u \u010dlanovima DOO \u2013 kako nastaju i kako se re\u0161avaju\t\t\t<\/a>\n\t\t<\/h3>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t22 \u043c\u0430\u0440\u0442\u0430, 2026\t\t<\/span>\n\t\t\t\t\n\t\t\t\u041d\u0435\u043c\u0430 \u043a\u043e\u043c\u0435\u043d\u0442\u0430\u0440\u0430\t\t<\/span>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t

Sporovi me\u0111u \u010dlanovima dru\u0161tva sa ograni\u010denom odgovorno\u0161\u0107u (DOO) nisu retkost, \u010dak i u dru\u0161tvima sa malim brojem \u010dlanova ili u porodi\u010dnim kompanijama. Naj\u010de\u0161\u0107i uzroci konflikta<\/p>\n\t\t<\/div>\n\t\t\n\t\t\n\t\t\tRead More \u00bb\t\t<\/a>\n\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/article>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Kupovina nepokretnosti Dono\u0161enje odluke o kupovini nepokretnosti, bilo da se radi o zemlji\u0161tu, zgradi, posebnom delu zgrade (stanovi, poslovne prostorije, gara\u017ee i gara\u017ena mesta) ili drugom gra\u0111evinskom objektu, neizostavno prati i niz pitanja na koja je, po pravilu, odgovor mogu\u0107e na\u0107i samo u va\u017ee\u0107im zakonskim odredbama, stoga je najbolji savet na samom po\u010detku potra\u017eiti pomo\u0107 […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":8699,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[53],"tags":[120],"class_list":["post-5164","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-nepokretnosti","tag-nepokretnosti"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/law-firm.rs\/sr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5164","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/law-firm.rs\/sr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/law-firm.rs\/sr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/law-firm.rs\/sr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/law-firm.rs\/sr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=5164"}],"version-history":[{"count":21,"href":"https:\/\/law-firm.rs\/sr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5164\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":8702,"href":"https:\/\/law-firm.rs\/sr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5164\/revisions\/8702"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/law-firm.rs\/sr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/8699"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/law-firm.rs\/sr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=5164"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/law-firm.rs\/sr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=5164"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/law-firm.rs\/sr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=5164"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}