Rechtlicher Stand: November 2026.
Das Immobilienrecht in Serbien enthält besondere Regeln für den Erwerb von Grundstücken, Wohnungen, Häusern und anderen Immobilien durch ausländische natürliche und juristische Personen. Vor einem Kauf sind insbesondere Eigentumslage, Katasterdaten, Belastungen, Nutzungsart der Immobilie und – bei ausländischen Erwerbern – die gesetzlichen Voraussetzungen für den Eigentumserwerb zu prüfen.
Petrović Mojsić & Partners berät inländische und internationale Mandanten bei Immobilientransaktionen, rechtlicher Due Diligence, Vertragsgestaltung, Beurkundung und Eintragung im serbischen Immobilienkataster. Eine Übersicht unserer Leistungen finden Sie unter Rechtsberatung in Serbien.
Erwerb von Immobilien durch ausländische Personen
Die grundlegenden Voraussetzungen ergeben sich aus dem serbischen Gesetz über die Grundlagen der Eigentumsverhältnisse. Die Rechtslage unterscheidet insbesondere danach, ob der Erwerber eine natürliche oder juristische Person ist und ob die Immobilie für eine Geschäftstätigkeit benötigt wird.
Ausländische natürliche und juristische Personen, die in Serbien eine Geschäftstätigkeit ausüben, können unter der Voraussetzung der Gegenseitigkeit Eigentum an Immobilien erwerben, die für diese Tätigkeit erforderlich sind.
Eine ausländische natürliche Person, die in Serbien keine Geschäftstätigkeit ausübt, kann unter der Voraussetzung der Gegenseitigkeit Eigentum an einer Wohnung oder einem Wohngebäude grundsätzlich unter denselben Bedingungen wie ein serbischer Staatsangehöriger erwerben.
Gegenseitigkeit beim Immobilienerwerb
Für den Immobilienerwerb ausländischer Personen ist die Gegenseitigkeit ein zentrales Thema. Nach der veröffentlichten Praxis des serbischen Justizministeriums ist nicht zwingend ein bilateraler Staatsvertrag erforderlich. Ausreichend kann eine tatsächliche bzw. faktische Gegenseitigkeit sein, wenn das Recht des betreffenden Staates serbischen Staatsangehörigen den Immobilienerwerb unter vergleichbaren Bedingungen ermöglicht und dies auch praktisch zugelassen wird.
Wenn die Gegenseitigkeit in einem konkreten Fall nicht bereits feststeht, kann ein Gericht, eine Katasterbehörde oder eine interessierte Person beim serbischen Justizministerium eine entsprechende Auskunft anfordern.
Immobilienerwerb durch Erbschaft
Ausländische natürliche Personen können Immobilien in Serbien grundsätzlich auch durch Erbschaft erwerben, wenn Gegenseitigkeit besteht. In der Praxis wird bei Staaten ohne vertraglich geregelte Gegenseitigkeit nach der veröffentlichten Verwaltungspraxis häufig von einer vermuteten faktischen Gegenseitigkeit ausgegangen, solange nicht das Gegenteil nachgewiesen wird.
Landwirtschaftliche Flächen – deutlich strengere Regeln
Für landwirtschaftliche Flächen gilt ein gesonderter und wesentlich restriktiverer Rechtsrahmen. Der allgemeine Immobilienerwerb darf daher nicht mit dem Erwerb landwirtschaftlicher Flächen gleichgesetzt werden.
Staatsangehörige eines EU-Mitgliedstaates können private landwirtschaftliche Flächen nur unter den besonderen gesetzlichen Voraussetzungen erwerben. Zu den kumulativen Voraussetzungen gehören insbesondere:
- mindestens zehn Jahre ständiger Aufenthalt in der Gemeinde, in der sich die Fläche befindet;
- Bewirtschaftung der betreffenden landwirtschaftlichen Fläche seit mindestens drei Jahren;
- ein aktiv registrierter landwirtschaftlicher Familienbetrieb seit mindestens zehn Jahren;
- Eigentum an den für die landwirtschaftliche Produktion erforderlichen Maschinen und Geräten.
Selbst bei Erfüllung dieser Voraussetzungen ist der Erwerb auf höchstens zwei Hektar privaten landwirtschaftlichen Bodens beschränkt. Bestimmte Flächen – etwa in Grenznähe, Schutzgebieten oder im Umfeld militärischer Anlagen – sind vom Erwerb ausgeschlossen. Zudem bestehen besondere gesetzliche Vorkaufsrechte der Republik Serbien.
Rechtliche Due Diligence vor dem Kauf
Vor Unterzeichnung eines Kaufvertrags sollte die Immobilie rechtlich geprüft werden. Eine Due Diligence umfasst typischerweise:
- Eigentümer und Eigentumskette;
- Katasterdaten und Übereinstimmung mit dem tatsächlichen Zustand;
- Hypotheken, Dienstbarkeiten, Vormerkungen und sonstige Belastungen;
- Bau- und Nutzungsgenehmigungen, soweit relevant;
- Mit- und Miteigentum sowie etwaige Vorkaufsrechte;
- laufende Gerichts-, Verwaltungs- oder Vollstreckungsverfahren;
- Voraussetzungen für den Erwerb durch einen ausländischen Käufer.
Kaufvertrag und Eintragung im Kataster
Immobilientransaktionen in Serbien erfordern eine formgerechte Vertragsdokumentation. Vor Abschluss sollten Kaufgegenstand, Kaufpreis, Zahlungsmechanismus, Übergabe, Gewährleistungen, Belastungen und die Grundlage für die Eigentumseintragung eindeutig geregelt werden.
Nach wirksamem Abschluss der Transaktion ist die Eigentumsänderung im serbischen Immobilienkataster einzutragen. Je nach Struktur der Transaktion können zusätzliche steuerliche oder regulatorische Fragen zu prüfen sein.
Immobilienerwerb durch ausländische Unternehmen
Bei ausländischen Gesellschaften ist zusätzlich zu prüfen, ob die konkrete Immobilie für die Geschäftstätigkeit in Serbien erforderlich ist und ob die gesetzlichen Voraussetzungen der Gegenseitigkeit erfüllt sind. Häufig wird vor einer Transaktion auch geprüft, ob der Erwerb direkt durch die ausländische Gesellschaft oder über eine serbische Tochtergesellschaft strukturiert werden soll.
Häufige Fragen zum Immobilienrecht in Serbien
Können Ausländer Wohnungen in Serbien kaufen?
Ausländische natürliche Personen können unter den gesetzlichen Voraussetzungen und bei bestehender Gegenseitigkeit grundsätzlich Wohnungen und Wohngebäude erwerben.
Kann ein Ausländer landwirtschaftliches Land in Serbien kaufen?
Nur in den gesetzlich ausdrücklich zugelassenen Fällen. Für EU-Staatsangehörige gelten strenge zusätzliche Voraussetzungen und eine Obergrenze von zwei Hektar privaten landwirtschaftlichen Bodens.
Muss die Gegenseitigkeit immer durch einen Staatsvertrag geregelt sein?
Nein. Nach der Praxis des serbischen Justizministeriums kann faktische Gegenseitigkeit ausreichen.
Sollte der Käufer das Kataster vor Vertragsabschluss prüfen?
Ja. Eigentum, Belastungen, registrierte Rechte und der rechtliche Status der Immobilie sollten vor der Transaktion geprüft werden.
Informationen zur Prüfung der Katastereintragung und des Kaufvertrags finden Sie in unserem Beitrag zum Immobilienerwerb in Serbien.
Petrović Mojsić & Partners unterstützt ausländische und inländische Mandanten beim Erwerb, Verkauf und der rechtlichen Prüfung von Immobilien in Serbien. Kontaktieren Sie unsere Kanzlei für eine Prüfung der konkreten Immobilie und der Erwerbsvoraussetzungen.