Upis u katastar nepokretnosti: novi propisi i e-šalter

Promet nepokretnosti u Srbiji, bilo da kupujete, prodajete, poklanjate, nasleđujete – ima dva formalna koraka:

1)      Overa ugovora kod javnog beležnika (notar)

Svaki ugovor o prenosu nepokretnosti mora biti u pisanom obliku i mora se overiti: kupoprodajni ugovor, ugovor o poklonu, ugovor o zameni…

2)      Upis prava svojine u katastar nepokretnosti

Upis u katastar nije samo formalnost, već nezaobilazni korak kojim postajete zakoniti vlasnik nepokretnosti (tzv. knjižni vlasnik).

Upravo oko ovog koraka su u prošlosti najčešće nastajali problemi: nepotpuna dokumentacija, odbijeni zahtevi, neažurirane evidencije, pogrešne uknjižbe, lapsusi i tehničke greške.

Danas je ovaj postupak formalizovan i umnogome automatizovan. Grešaka je daleko manje, ali još uvek stoje mnogobrojni propusti i nedovršene radnje koji datiraju odranije. Iz tog razloga se time sada bave profesionalni korisnici: geodetske organizacije i advokati ovlašćeni za podnošenje zahteva u katastar.

Od šaltera do e-šaltera

Nekada su građani i predstavnici pravnih lica sa overenim ugovorom odlazili na šalter Republičkog geodetskog zavoda (dalje: RGZ) da uknjiže nepokretnost.

Promene propisa donele su automatizovano slanje dokumentacije. Naime, od 1. jula 2018. godine javni beležnici po službenoj dužnosti šalju katastru svu potrebnu dokumentaciju u roku od 24 časa od overe ugovora, dok katastar ima rok od 5 dana da upiše promenu.

Međutim, šta je sa svim nepokretnostima prometovanim pre navedenog datuma?

Neki stanovi su ostali neuknjiženi, u nekim podacima se nalaze tehničke greške, neke parcele se naknadno spajaju, neki stanovi dobijaju dozvole za legalizaciju naknadno…

Ako se time ne bave javni beležnici, ko o ovome brine?

Budući da se klasičan šalter RGZ-a decenijama pokazivao neefikasnim, on je zamenjen elektronskim. Od 4. novembra 2023. godine svi zahtevi prema RGZ-u podnose se digitalno, elektronskim putem, preko profesionalnih korisnika. Profesionalni korisnici e-šaltera su advokati i geodetske organizacije.

Šta se promenilo novim propisima

Katastar nepokretnosti koji vodi Republički geodetski zavod (RGZ) je sada u potpunosti digitalizovan, a svi zahtevi podnose se elektronski, preko tzv. e-šaltera.
To znači da više ne možete sami otići do šaltera i predati papire. Tih šaltera više nema. Morate imati profesionalnog korisnika sistema koji ima ovlašćenje i kvalifikovani elektronski potpis za e-šalter. U praksi, to su geodete i advokati koji su na spisku ovlašćenih korisnika RGZ-a.

Poslovi koje advokati obavljaju preko e-šaltera su:

–        promena imaoca prava na nepokretnosti,

–        promena vrste prava – konverzija, 

–        upis drugih stvarnih i obligacionih prava,

–        predbeležba objekta u izgradnji,

–        upis hipoteke,

–        brisanje hipoteke,

–        upis zabeležbe,

–        brisanje zabeležbi,

–        brisanje drugih stvarnih i obligacionih prava,

–        zahtev za promenu indikacija pravnog lica,

–        zahtev za promenu indikacija fizičkog lica,

–        zahtev za upis JMBG,

–        promena namene zemljišta,

–        utvrđivanje, izmena i gašenje kućnog broja,

–        promena načina korišćenja i kategorije klase zemljišta

–        ispravka vrste / imaoca prava,

–        ispravka ličnih podataka,

–        ispravka podataka o hipoteci,

–        ispravka podataka o zabeležbi i drugim stvarnim i obligacionim pravima

Kako izgleda postupak koji vodi advokat ovlašćen za upis u katastar

Advokat u ovom procesu:

–        proverava ugovore, rešenja, izvod iz plana, sve prateće isprave,

–        utvrđuje da li su ispunjeni svi zakonski uslovi za radnju koju preduzima,

–        podnosi zahtev elektronskim putem (e-Šalter),

–        prati status predmeta i komunicira sa RGZ-om,

–        reaguje na eventualne dopune ili odbijanja.

Svaka radnja koja se tiče nepokretnosti mora biti izvedena u skladu sa Zakonom o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova i podzakonskim propisima RGZ-a.
To znači da samo pravilno pripremljen zahtev, podnet preko ovlašćenog profesionalnog korisnika, može rezultirati upisom, izmenom ili ispravkom upisa u katastarskoj evidenciji.

U praksi, postupak izgleda ovako:

1. Pravni i tehnički pregled dokumentacije
   Advokat proverava:
   
   • pravni osnov (kupoprodaja, poklon, ostavinsko rešenje, ugovor o doživotnom izdržavanju…)
   • identitet stranaka i punomoćja
   • da li isprave sadrže sve obavezne elemente
   • da li postoje ograničenja, tereti, zabeležbe spora, hipoteke
   • da li se podaci u ispravama podudaraju sa stanjem u katastru
2. Provera formalnih uslova za upis
   
   • ispunjenost zakonskih pretpostavki
   • urednost dokumentacije (npr. dokaz o plaćenom porezu)
   • usaglašenost podataka sa geodetskim planom i adresnim registrom
3. Digitalno podnošenje zahteva preko e-šaltera
   
   • zahtev se podnosi elektronski, uz kvalifikovani e-potpis advokata
   • dokumentacija se prilaže u skladu sa propisanim tehničkim standardima
4. Praćenje predmeta i komunikacija sa RGZ-om
   
   • advokat prati status kroz e-šalter sistem
   • dobija obaveštenja o eventualnim dopunama i roku za postupanje
   • blagovremeno reaguje kako bi izbegao odbacivanje ili odbijanje zahteva
5. Pribavljanje rešenja i izvršenje upisa
   
   • nakon donošenja rešenja, upis se smatra izvršenim
   • klijent dobija digitalni list nepokretnosti kao dokaz o knjižnom pravu

Advokat ovlašćen za upis u katastar vodi postupak i faktički i pravno, od prethodne analize, preko podnošenja zahteva, do potvrde da je upis sproveden i u pravnom i u tehničkom smislu.

Šta ako postoji greška u katastru ili nerešen status iz prošlosti?

Savremeni sistem je efikasniji, ali mnoge nepokretnosti nose „istoriju“ iz vremena pre digitalizacije:

–        pogrešno upisani vlasnici,

–        netačni podaci o površini,

–        stan koji postoji u stvarnosti, ali ne u katastru,

–        spojene ili podeljene parcele bez dokumentovanog traga,

–        objekti u postupku legalizacije,

–        nepotpuno preneta svojina,

–        dvostruki upisi,

–        stari ugovori koji nikada nisu sprovedeni u katastru

–        faktičke službenosti – nužni prolazi kojih nema u knjigama…

–        U tim situacijama, procedura često zahteva:

–        pribavljanje arhivske dokumentacije,

–        izradu geodetskog elaborata,

–        pravnu rehabilitaciju podataka,

–        podnošenje predbeležbi i zabeležbi,

–        eventualno pokretanje upravnog ili sudskog postupka.

Advokat ovlašćen za upis u katastar je tu da identifikuje propuste i sprovede ispravan postupak.

Zašto je važno angažovati upravo ovlašćenog advokata?

Elektronski sistem je uveden da bi se smanjile greške i ubrzali postupci. Zato danas građani i firme ne mogu samostalno podneti zahtev RGZ-u.

Ovlašćeni advokat:
– poseduje kvalifikovani elektronski sertifikat za e-šalter,
– nalazi se na zvaničnoj listi profesionalnih korisnika RGZ-a,
– ima obavezu profesionalne odgovornosti i savesnog postupanja,
– obezbeđuje pravnu sigurnost upisa.

Šta klijent dobija angažovanjem advokata za upis u katastar?

• tačnu procenu situacije i rizika
• ispravnu dokumentaciju za upis
• digitalno podnošenje zahteva
• postupanje u rokovima
• komunikaciju sa RGZ-om
• pravnu zaštitu i mogućnost daljeg zastupanja

Smisao ovakvog postupka je pravna sigurnost u tako značajnoj oblasti kao što su nepokretnosti.

Zaključak

Danas javni beležnik (notar) overava ugovor o prometu nepokretnosti i po službenoj dužnosti obaveštava katastar. Međutim, ima još mnogo postupaka koje treba obaviti pred RGZ-om, a koje više ne mogu obavljati građani i pravna lica sami.

Sada advokat ovlašćen za upis u katastar ili ovlašćena geodetska organizacija podnosi zahtev i sprovodi celokupan postupak pred katastrom.

Uloga advokata ovlašćenog za katastar nije samo zakonski obavezna, već i suštinski važna u obezbeđivanju pravne sigurnosti, zaštite imovine i nesmetanog prometa nepokretnosti.

Advokatska kancelarija Petrović Mojsić & Partners