Novi zakon „Svoj na svome“ i upis u katastar nepokretnosti 2026

Stupanjem na snagu novog zakona „Svoj na svome“ prestao je da važi Zakon o ozakonjenju objekata. Osim toga, obustavljeni su i svi predmeti koji su bili u postupku po tom starom zakonu, što znači da za sve predmete za koje nije doneto rešenje o ozakonjenju do 24.10.2025. godine – treba podneti prijavi u skladu sa odredbama tog novog zakona (pun naziv zakona poznatog kao „Svoj na svome“: Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima). 

Ipak – nije baš sve “propalo”. 

Konačna i pravnosnažna rešenja o ozakonjenju i legalizaciji koja su donata pre stupanja na snagu novog zakona – važeća su. Kako bi se odluke iz njih i formalizovale – za njih treba sprovesti upis u katastar nepokretnosti u skladu sa odredbama zakona kojim se uređuje postupak upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture.

Budući da se upis u e-katastar ne može vršiti samostalno, bez stručnog lica – advokata ovlašćenog za upis u katastar, postavlja se pitanje da li novi zakon “Svoj na svome” koji se ističe po tom načelu samostalnog upisa preko platforme – menja nešto suštinski. 

Najkraće rečeno – ne, advokati su neophodni za sve postupke pred katastrom, izuzev za prijavljivanje objekata za koje želite samo da evidentirate svoje vlasništvo. 

Upis u katastar po novom zakonu „Svoj na svome“

Donošenjem zakona poznatog u javnosti kao „Svoj na svome“, uvedena je mogućnost da građani samostalno, elektronskim putem, putem specijalne platforme, podnesu prijavu za upis prava na nepokretnostima. 

Osim toga, stiče se utisak da novi sistem potpuno automatizuje postupke i isključuje potrebu za pravnom pomoći.

Međutim, praksa pokazuje da je situacija znatno složenija.

Novi zakon jeste pojednostavio jedan segment postupka, ali nije ukinuo potrebu za advokatima u postupcima upisa, niti je promenio opšti pravni režim katastra. Naprotiv, u većini situacija advokat ostaje ključna karika.

U nastavku objašnjavamo:

• šta zapravo omogućava zakon „Svoj na svome“
• kada advokat po tom zakonu nije neophodan
• u kojim situacijama je i dalje potreban
• i kada se i dalje primenjuje stari, ukinuti Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture

Šta zapravo uvodi zakon „Svoj na svome“

Zakon poznat kao „Svoj na svome“ uveden je kao poseban, vremenski ograničen način postupanja kojim se omogućava evidentiranje i upis prava na određenim nepokretnostima, kroz pojednostavljenu proceduru.

Njegova osnovna ideja je da se:

• građanima omogući samostalno podnošenje prijave,
• postupak vodi elektronski,
• smanji administrativno opterećenje,
• omogući evidencija u slučajevima gde je činjenično stanje relativno jasno i nesporno.

Važno je razumeti da se ovde ne radi o opštem zakonu o katastru, niti o zameni za redovan postupak upisa, već o posebnom, izuzetnom režimu.

Da li su advokati po ovom zakonu obavezni?

Ne, zakon „Svoj na svome“ ne propisuje obavezno učešće advokata.

Građanin može sam da podnese prijavu putem platforme, bez punomoćnika, ukoliko:

• ispunjava zakonom propisane uslove,
• ima urednu dokumentaciju,
• nema spora u pogledu prava,
• nema više zainteresovanih lica,
• nema tereta, zabeležbi ili otvorenih postupaka.

U tom smislu, zakon svesno pravi iskorak ka pojednostavljenju i digitalizaciji postupka. Ovakav način prijavljivanja objekata predviđen je za situacije u kojima je „sve čisto“.

Naravno, to ne znači da je advokat suvišan, već samo da ovde nije obavezan.

Kada advokat po zakonu „Svoj na svome“ može biti koristan

Iako zakon dozvoljava samostalno podnošenje prijave, u praksi se vrlo često javljaju situacije u kojima je pravna pomoć korisna, a ponekad i presudna.

1. Kada dokumentacija nije potpuna ili je neusaglašena

Čest slučaj su situacije u kojima, npr:

• postoji ugovor, ali nije podoban za upis (npr. ne sadrži clausulu intabulandi)
• podaci iz ugovora ne odgovaraju stanju u katastru
• postoje greške u označavanju parcela ili objekata

U ovakvim slučajevima platforma neće „tumačiti“ dokumentaciju. Kako ne bi došlo do odbacivanja prijava zbog neusaglašenosti, trebalo bi da advokat proceni pravnu valjanost dokaza koji se prilažu i predloži ispravan način postupanja.

2. Kada postoji više lica koja polažu pravo

Ako se pojavljuju:

• suvlasnici
• lica sa suprotnim interesima
• naslednici koji nisu sproveli ostavinsku raspravu

tada postupak više nije jednostavan administrativni unos, već postaje pravno pitanje odnosa između više subjekata.

U tim situacijama platforma neće rešavati sporove. Potrebna je pravna analiza, često i dodatni sudski ili upravni postupci, i uloga advokata tu postaje neizostavna.

3. Kada postoje tereti, zabeležbe ili ograničenja

Posebno česta situacija su nepokretnosti na kojima postoji:

• hipoteka
• zabeležba spora
• zabrana otuđenja
• izvršni postupak
• sudska mera
• prethodni nerešeni zahtevi

U takvim slučajevima nije moguće jednostavno „kliknuti i upisati vlasništvo“.

Potrebno je:

• utvrditi o kakvom je teretu reč
• proceniti mogućnost brisanja ili izmene (npr. mnoge hipoteke su odavno otplaćene, iako nisu formalno obrisane)
• sprovesti odgovarajući postupak
• komunicirati sa katastrom kroz propisanu proceduru kako bi se objekat „pripemio“ za upis vlasništva

Kada se primenjuje Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti

Ovaj zakon važi za sve klasične i svakodnevne situacije, kao što su:

• kupoprodaja nepokretnosti
• poklon
• razmena
• upis hipoteke
• brisanje hipoteke
• zabeležbe
• promene po osnovu sudskih presuda
• ostavinski postupci
• ispravke grešaka u katastru
• usklađivanje faktičkog i pravnog stanja
• složeni imovinsko-pravni odnosi

U svim tim slučajevima, postupak se vodi po pravilima zakona o upisu u katastar. Javni beležnici po službenoj dužnosti šalju obaveštenje katastru u postupcima koji se odvijaju kod njih. Za sve ostale radnje u katastru – stranke moraju pred eKatastrom nastupati putem ovlašćenog punomoćnika – advokata ovlašćenog za upis u katastar.

Uloga advokata ovlašćenog za postupak upisa

Advokat ovlašćen za upis u katastar ima posebnu procesnu ulogu. On:

• sastavlja i proverava pravne isprave podobne za upis
• podnosi zahteve elektronskim putem
• komunicira sa katastrom
• postupa po zaključcima i pozivima
• podnosi prigovore i žalbe
• vodi upravne i sudske postupke
• štiti interese stranke u slučaju spora

Drugim rečima, tamo gde postupak prevazilazi jednostavno „unošenje podataka“ kojim se utvrđuje vlasništvo nad nelegalnim objektom – advokat ovlašćen za upis u katastar je ključna figura.

 

Zaključak

Zakon „Svoj na svome“ jeste pojednostavio jedan deo postupka i omogućio građanima da u određenim situacijama, putem specijalne platforme, samostalno podnesu prijavu za upis. Međutim, građani mogu na ovaj način evidentirati samo jedan, vrlo konkretan, segment svojih prava – vlasništvo nad nelegalnim objektom za koji imaju sve ispravne dokaze. 

Međutim, 

• čim situacija nije potpuno jednostavna,
• čim postoji spor, teret ili više učesnika,
• čim je potrebno tumačenje prava ili vođenje postupka,

uloga advokata ostaje neizostavna. Platforma olakšava administraciju, ali ne može zameniti pravnu procenu i ekspertizu. 

Advokatska kancelarija Petrović Mojsić & Partners  

Pročitajte još i:

1. Upis u katastar nepokretnosti: novi propisi i e-šalter

2. Legalizacija u Srbiji i novi zakon „Konačno svoj na svome“?