Pravo stranih lica (fizičkih i pravnih) da stiču pravo svojine na nepokretnostima na teritoriji Republike Srbije, pravnim poslovima inter vivos (ugovor o kupoprodaji, ugovor o poklonu, ugovor o doživotnom izdržavanju i sl.) i pravnim poslovima mortis causa (nasleđivanjem) regulisano je Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa („Sl. list SFRJ“, br. 6/80 i 36/90, „Sl. list SRJ“, br. 29/96 i „Sl. glasnik RS“, br. 115/2005 – dr. zakon – dalje: „Zakon“).
Odredbama Zakona propisano je da strana fizička i pravna lica koja obavljaju delatnost u Srbiji mogu pod uslovima uzajamnosti sticati pravo svojine na nepokretnostima koje su im neophodne za obavljanje te delatnosti, a strano fizičko i pravno lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji može pod uslovima uzajamnosti sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi kao i drugi državljani Republike Srbije.
Pitanje vrste uzajamnosti koja je potrebna za sticanje nepokretnosti nije regulisano navedenim Zakonom, te se polazi od stava da za ovo sticanje nije nužno postojanje ugovorne (diplomatske) uzajamnosti sa odnosnom stranom državom, već je dovoljno da zakonodavstvo te države dozvoljava mogućnost sticanja nepokretnosti za strana lica pod uslovima koji nisu bitno teži od uslova koje propisuje domaći Zakon, kao i da se u praksi dozvoljava državljanima Republike Srbije da stiču nepokretnosti na teritoriji odnosne države (faktički reciprocitet).
Republika Srbija ima uspostavljenu ugovornu uzajamnost u pogledu sticanja prava svojine na nepokretnostima putem pravnih poslova inter vivos od strane fizičkih lica samo sa malim brojem država. U nekim od njih je uzajamnost izričito ugovorena, a sa nekima od njih uzajamnost postoji primenom klauzule najpovlašćenije nacije. To su sledeće države Velika Britanija, Sjedinjene Američke Države, Kraljevina Holandija i Japan.
U pogledu ostalih država sa kojima uzajamnost nije ugovorena, Ministarstvo pravde je, na osnovu zakonskih propisa odnosnih država kojima je regulisana ova materija, odnosno razmenom nota, utvrdilo postojanje uzajamnosti sa mnogim državama kao što su: Izrael, Iran, Irska, Italija, Japan, Jermenija, Južnoafrička Republika, Jordan, Republika Kazahstan, Kanada, Kina, Kipar, Liban, Letononija, Litvanija, Lihtenštajn, Luksemburg, Mađarska, Malta, Maroko, Meksiko, Moldavija, Nemačka, Novi Zeland, Norveška, Panama, Peru , Poljska, Portugalija, Ruska Federacija, Rumunija, Sjedinjene Američke Države, Singapur, Sirija, Slovačka, Slovenija, Turska, Uzbekistan, Ukrajina, Finska, Francuska, Holandija, Hrvatska, Crna Gora, Češka, Švajcarska Konfederacija, Švedska, Španija, Ujedinjeni Arapski Emirati, Azerbejdžan, El Salvador, Katar, Kuba, Senegal, Jemen, Gruzija
U pogledu država koje nisu navedene, postupak utvrđivanja uzajamnosti je možda u toku, te je u tom slučaju potrebno obratiti se zahtevom Ministarstvu pravde radi dobijanja objašnjenja.
Kada je u pitanju sticanje prava svojine na poljoprivrednom zemljištu članom 1. Zakona o poljoprivrednom zemljištu („Sl. glasnik RS“, br. 62/2006, 65/2008 – dr. zakon, 41/2009, 112/2015 i 80/2017)izričito propisano da strano fizičko, odnosno pravno lice ne može biti vlasnik poljoprivrednog zemljišta. Članom 2. istog zakona definisano je da se pod poljoprivrednim zemljištem podrazumeva zemljište koje se koristi za poljoprivrednu proizvodnju (njive, vrtovi, voćnjaci, vinogradi, livade, pašnjaci, ribnjaci, trstici i močvare) i zemljište koje se može privesti nameni za poljoprivrednu proizvodnju.
Izuzetak u pogledu prometa poljoprivrednog zemljišta postoji za državljane država članice Evropske unije koji mogu sticati poljoprivredno zemljište u privatnoj svojini najviše do 2 ha pravnim poslom uz naknadu ili bez naknade pod uslovima da: (i) je najmanje deset godina stalno nastanjeno u jedinici lokalne samouprave u kojoj se vrši promet poljoprivrednog zemljišta; (ii) obrađuje najmanje tri godine poljoprivredno zemljište koje je predmet pravnog posla uz naknadu ili bez naknade;(iii) ima registrovano poljoprivredno gazdinstvo u aktivnom statusu kao nosilac porodičnog poljoprivrednog gazdinstva, u skladu sa zakonom kojim se uređuje poljoprivreda i ruralni razvoj bez prekida najmanje deset godina; (iv) ima u vlasništvu mehanizaciju i opremu za obavljanje poljoprivredne proizvodnje.
Predmet pravnog posla može da bude samo poljoprivredno zemljište u privatnoj svojini ako: (i) nije poljoprivredno zemljište koje je u skladu sa posebnim zakonom određeno kao građevinsko zemljište;(ii) ne pripada zaštićenim prirodnim dobrima; (iii) ne pripada ili se ne graniči sa vojnim postrojenjem i vojnim kompleksom i ne nalazi se u zaštitnim zonama oko vojnih postrojenja, vojnih kompleksa, vojnih objekata i objekata vojne infrastrukture, niti pripada i ne graniči se sa teritorijom Kopnene zone bezbednosti.
Predmet pravnog posla ne može da bude poljoprivredno zemljište u privatnoj svojini koje se nalazi na udaljenosti do 10 km od granice Republike Srbije.
Strana fizička lica mogu, pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na nepokretnostima koje se nalaze na teritoriji Republike Srbije nasleđivanjem pod istim uslovima kao i domaći državljani.
u odnosu na zemlje sa kojima ne postoji ugovorna uzajamnost u pogledu sticanja prava svojine na nepokretnostima nasleđivanjem, već dugi niz godina u praksi se polazi od stava da reciprocitet nije potrebno utvrđivati u odnosu na svaku pojedinu državu, već poći od pretpostavke da svaka država priznaje pravo nasleđivanja nepokretnosti našim državljanima do dokaza o suprotnom, što znači da strani državljani mogu nasleđivati nepokretnosti na teritoriji Republike Srbije na osnovu pretpostavljene faktičke uzajamnosti, s tim što zainteresovane strane mogu dokazivati suprotno.
Advokat Stefan MojsićInformacije sadržane u ovom tekstu su pružene samo za svrhu opšte informisanosti, nisu pružene i ne mogu se smatrati za pravno mišljenje ili pravni savet. Shodno navedenom, Advokatska kancelarija Petrović Mojsić & Partners odriče svaku odgovornost i ne prihvata bilo kakvu obavezu za posledice koje može pretrpeti bilo koje lice zbog činjenja ili nečinjenja na osnovu informacija sadržanih u ovom tekstu.
