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ERWERB VON IMMOBILIEN

Wenn man die Entscheidung erwägt, eine Immobilie zu kaufen, egal ob es sich dabei um ein Grundstück, Gebäude, Gebäudeteil (Wohnung, Geschäftsraum, Garage oder Parkplatz) oder ein anderes Bauobjekt handelt, da drängen sich einige unausweichliche Fragen auf, deren Antwort nur in den geltenden Gesetzesbestimmungen zu finden ist, weswegen der beste Rat jedes Mal lautet, ganz am Anfang rechtliche Hilfe eines erfahrenen Anwalts in diesem Gebiet aufzusuchen. Der folgende Text wird Ihnen einige wichtige Fragen aufzeigen, auf die man Acht geben muss und die als ein Orientierungspunkt in diesem meistens anspruchsvollen Prozess dienen können

1. GRUNDBUCHBLATT

Vor allem ist es erforderlich sich mit den Daten im Grundbuchblatt fürs Objekt/Grundstück vertraut zu machen, das Sie kaufen wollen, was Sie leicht tun können, indem Sie die Katasterparzellennummer oder die Immobilienadresse in der elektronischen Suche der Datenbank des Katasters eintragen. Jedenfalls bietet der öffentliche Zugang dieser Datenbank nicht alle Daten, die den professionellen Nutzern des „e-katastar“ Dienstes zugänglich sind, aber er wird Ihnen die Einsicht in die grundlegenden Daten über jene Immobilie verschaffen. Die Immobilie, die der Gegenstand des Verkaufs ist, muss im Kataster der Gemeinde eingetragen sind, wo die Immobilie sich befindet. Auf der anderen Seite, wenn es sich um die Objekte im Bau handelt, die können im Kataster nur „vorgemerkt“ werden, weil die endgültige Eintragung der Immobilie durchgeführt wird, erst nachdem die Nutzungsgenehmigung erteilt worden ist. Das Planungs- und Baugesetz sieht vor, dass die Baugenehmigung für jedes Objekt im Bau dem Kataster zugestellt wird, wegen der Eintragung der „Vormerkung“, wenn immer noch die Bedingungen für die Einbuchung nicht vorliegen, beziehungsweise bis die Nutzungsgenehmigung erteilt worden ist, die die Vorbedingung für die endgültige Eintragung des Objektes darstellt. Unbeachtet dieser Gesetzesbestimmung, bis heute wurde diese „Vormerkung“ nur für geringe Zahl dieser Objekte eingetragen, was sich natürlich nachteilig auf die Sicherheit des Rechtsverkehrs jener Objekte im Bau auswirkt.

Die Person, von der Sie eine Immobilie kaufen wollen, muss als Eigentümer dieser Immobilie eingetragen sein, denn der Eigentümer ist ausschließlich berechtigt, das Eigentum zu übertragen, beziehungsweise nur der Eigentümer hat das Verfügungsrecht auf eine bestimmte Sache. Der Eigentümer kann sein Recht mit der Vollmacht auf eine andere Person übertragen, die im Namen und für Rechnung des Eigentümers mit dem Käufer den Kaufvertrag schließt.

In der Praxis geschieht es, dass die Person, die eine Immobilie verkaufen will, nicht als Eigentümer im Kataster eingetragen ist, meistens weil der Vertrag aufgrund dessen jene Person die Immobilie erworben hat (Kaufvertrag, Geschenkvertrag, usw.) beim Kataster nicht eingereicht worden ist. Solche Situationen sind Anbetracht der Tatsache möglich, dass früher der Immobilienerwerber die Pflicht hatte dem Kataster die vollständige Dokumentation für die Eintragung des Eigentums zu übergeben, was wenig verantwortliche Erwerber nicht rechtzeitig getan haben. Also, der Mangel der Eintragung des Eigentums zugunsten der Person, von der Sie eine Immobilie kaufen, muss nicht immer ein latentes Problem bedeuten und ein Grund für Sorge, wobei Ihr geplanter Zeitraum für Erledigung des ganzen Kaufprozesses auf jeden Fall mehrere Monate dauern kann.

Eine der wichtigen Sachen, auf die Sie im Grundbuchblatt Acht geben sollen, sind Lasten, weil diese das Eigentumsrecht auf Immobilie eingrenzen und im Falle des Immobilienverkehrs, die eingetragene Last wird auf den Käufer übertragen. Manchmal beeinflusst gerade dieser Umstand die Entscheidung des Käufers vom geplanten Kauf abzusehen. Als Last auf eine Immobilie fungieren Hypothek, Dienstbarkeit, verschiedene Vormerkungen wie: Vormerkung des Verbots der Verfügung und Belastung der Immobilie, Vormerkung des Vertrags auf lebenslangem Unterhalt, Vormerkung des Enteignungsverfahrens, Vormerkung der Kommassation, Vormerkung der Eigenschaft des Kulturgutes, und so weit.

2. KAUFVERTAG

Nach all den nötigen Prüfungen und Übereinstimmungen zwischen dem Käufer und Verkäufer, kommt der Schluss des Kaufvertrages, wessen Form und Inhalt die Gesetze über Schuldverhältnisse und Gesetz über Immobilienverkehr regeln. Die erwähnten Gesetze sehen für den Schluss des Immobilienkaufvertrags die Form der notariell beglaubigten Urkunde vor. Für die Bestätigung des Vertrages ist der Notar zuständig, auf dessen Bereich sich die Immobilie befindet, die der Gegenstand des Verkaufs ist. Wenn der Notar, aufgrund der Einsicht ins Kataster oder auf anderer Weise, feststellt dass der Vertragsgegenstand ein Objekt oder ein Objektteil für das die Nutzungsgenehmigung nicht erteilt worden ist oder bezüglich dessen das Legalisationsverfahren läuft, ist er verpflichtet die Vertragsparteien darauf hinzuweisen und den Hinweis in Einklang mit den Regeln, die das notarielle Geschäft regeln, einzutragen. Falls die Vertragsparteien sich der Eintragung des Hinweises entgegenstellen, wird der Notar die Beglaubigung des Vertrages ablehnen.

In jedem Immobilienkaufvetrag müssen der Kaufpreis und die Immobilie in Einklang mit den Daten aus dem Grundbuchblatt präzise angeführt werden. Laut dem Gesetz über Devisenbewirtschaftung kann der Kaufpreis einer Immobilie in Euro angeführt werden, was eine Ausnahme von der Regel darstellt, dass in der Republik Serbien Zahlung, Einforderung und Übertragung in Dinar erfolgt.

Laut dem Gesetz über Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung ist die Bargeldbewirtschaftung eingeschränkt, und es ist vorgesehen, dass die Person, die sich mit dem Waren- und Immobilienverkauf und Dienstleistung in der Republik Serbien beschäftigt, von dem Klienten oder vom Dritten nicht das Bargeld erhalten darf für die Zahlung in Höhe von 10.000 EUR oder mehr in Dinar-Gegenwert. Die Begrenzung gilt auch für den Fall, wenn eine Waren- und Dienstzahlung in mehreren gegenseitig verbundenen Transaktionen in vollem Wert von 10.000 EUR oder mehr erfolgen

Damit Sie aufgrund des geschlossenen Kaufvertrages im Kataster ihr Eigentumsrecht auf die gekaufte Immobilie eintragen werden können, ist es nötig, dass der Kaufvertrag die Klausel intabulandi beinhaltet, welche eine unbedingte und unbefristete Zustimmung des Verkäufers darstellt, dass der Käufer sich als Eigentümer im Kataster eintragen lassen kann. Wenn der Kaufvertrag diese Klausel nicht beinhaltet, die Klausel intabulandi kann auch durch eine separate unterzeichnete und vom zuständigen Notar beglaubigte Urkunde gegeben werden. Die Eintragung des Käufers ins Kataster stellt die Erwerbungsart der Immobilie dar, welche neben dem Kaufvertrag als Rechtstitel für die endgültige Übertragung des Eigentums auf den Käufer notwendig ist.

3. STEUER

Mit Bezug auf die Pflichten der Vertragsparteien nach dem Schluss des Kaufvertrags, eine Begünstigung für die Vertragsparteien im Vergleich zur früheren Praxis ist die Übertragung der Pflicht bezüglich der Zustellung der Dokumentation für die Eintragung der Übertragung des Eigentums ins Kataster, wie auch die Steuermeldung dem zuständigen Steuerorgan auf den Notar übertragen, vor wem der Vertrag geschlossen wurde.

Wenn der Gegenstand des Kaufvertrags ein Objekt ist, das schon im Verkehr war, der Verkäufer solchen Objekts wird verpflichtet sein, die Steuer zum Satz von 2,5% vom vereinbarten Preis auf Verkehr der absoluten Rechte im Moment, wann die Steuerpflicht entstanden ist, zu zahlen, falls der Preis nicht von Marktpreis (Gesetz über Vermögensteuer). Obwohl das Gesetz den Verkäufer zum Schuldner dieser Steuer ernennt, in der Praxis ist es Brauch, dass mit einer besonderen Klausel im Kaufvertrag diese Pflicht auf den Käufer delegiert wird. In Einklang mit solcher Praxis gibt es auch die Möglichkeit, dass der Käufer der ersten Wohnung, unter der Erfüllung gewisser Bedingungen, von dieser Steuer befreit wird.

Wenn der Gegenstand des Kaufvertrags ein neugebautes Objekt ist und unmittelbar vom Investor gekauft wird, entsteht die Pflicht die Mehrwertsteuer zu zahlen laut dem Gesetz über Mehrwertsteuer. Der Satz dieser Steuer hängt von der Art der Immobilien ab, die der Gegenstand des Kaufvertrages ist und kann 20% oder 10% des vereinbarten Preises betragen. Ähnlich wie bei der Steuer auf Übertragung der absoluten Rechte, kann der Käufer der ersten Wohnung die Rückerstattung von MwSt. vom zuständigen Steuerorgan verlangen. Als Käufer seiner ersten Wohnung wird der volljährige Staatsbürger der Republik Serbien erachtet, der seinen Sitz in der Republik Serbien hat und kein Eigentum auf Immobilien hat.

Alles oben Genannte stellt nur eine verallgemeinerte Darstellung des Immobilienkaufprozesses d mit einigen wichtigsten Segmenten dieses Prozesses dar. Die Komplexität des Kaufprozesses und die Menge der erforderlichen Zeit und Geld werden von den gegebenen Umständen jedes einzelnen Falles abhängen.

Rechtsanwältin Petra Ugrčić

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