Donošenje odluke o kupovini nepokretnosti, bilo da se radi o zemljištu, zgradi, posebnom delu zgrade (stanovi, poslovne prostorije, garaže i garažna mesta) ili drugom građevinskom objektu, neizostavno prati i niz pitanja na koja je, po pravilu, odgovor moguće naći samo u važećim zakonskim odredbama, stoga je najbolji savet na samom početku potražiti pomoć iskusnog advokata u ovoj oblasti.
Tekst koji sledi ukazaće na nekoliko važnih pitanja o kojima posebno treba voditi računa i koja mogu poslužiti kao polazna tačka u ovom neretko zahtevnom procesu.
1. LIST NEPOKRETNOSTI
Pre svega, potrebno je upoznati se sa podacima upisanim u list nepokretnosti za objekat/zemljište koje kupujete, što lako možete učiniti unošenjem broja katastarske parcele ili adrese na kojoj se nepokretnost nalazi u elektronsku pretragu baze podataka katastra nepokretnosti.
Svakako, javni pristup ovoj bazi podataka ne daje sve podatke koji su dostupni profesionalnim korisnicima „e-katastar“ usluge, ali će vam pružiti uvid u osnovne podatke o nepokretnosti.
Nepokretnost koja je predmet kupoprodaje mora biti upisana u katastar nepokretnosti za opštinu na kojoj se nepokretnost nalazi. Sa druge strane, kada je reč o objektima u izgradnji, one mogu biti samo „predbeležene“ u katastarskom registru s obzirom na to da se konačan upis nepokretnosti vrši tek nakon izdavanja upotrebne dozvole.
Naime, Zakonom o planiranju i izgradnji propisano je da se građevinska dozvola za svaki objekat u izgradnji dostavlja katastru radi upisa „predbeležbe“, kada još ne postoje uslovi za uknjižbu, odnosno do izdavanja upotrebne dozvole koja je preduslov za konačnu uknjižbu objekta. Bez obzira na ovu zakonsku odredbu, za sada je „predbeležba“ upisana za mali broj ovih objekata, što, naravno, nepovoljno utiče na sigurnost pravnog prometa onih objekata u izgradnji za koje „predbeležba“ nije upisana.
Lice od koga kupujete nepokretnost mora biti upisano kao vlasnik na toj nepokretnosti, jer je isključivo vlasnik ovlašćen da prenese pravo svojine, odnosno, isključivo vlasnik ima pravo raspolaganja određenom stvari. Vlasnik to svoje pravo može punomoćjem preneti na drugo lice, koje u ime i za račun vlasnika sa kupcem zaključuje ugovor o prodaji.
U praksi se dešava da lice koje želi da proda nepokretnost nije upisano u registar katastra nepokretnosti kao vlasnik najčešće zato što osnov po kom je to lice steklo nepokretnost (ugovor o kupoprodaji, ugovor o poklonu,…) nije predat katastru. Ovakve situacije su moguće iz razloga što je nekada sam sticalac nepokretnosti imao obavezu da preda katastru nepokretnosti kompletnu dokumentaciju za upis prava svojine, što manje odgovorni sticaoci nisu činili blagovremeno.
Dakle, nepostojanje upisa prava vlasništva u korist lica od koga kupujete nepokretnost ne mora uvek značiti potencijalni problem i razlog za zabrinutost, ali ćete svakako vaš planirani rok za završetak čitavog procesa kupoprodaje morati za neko vreme odložiti, s obzirom na to da proces upisa aktuelnog vlasništva može potrajati i više meseci.
Još jedna od važnih stvari na koje treba obratiti pažnju u listu nepokretnosti jesu tereti, s obzirom da oni ograničavaju pravo svojine na nepokretnosti i u slučaju prometa nepokretnosti, upisani teret prelazi na kupca.
Nekada baš ova činjenica utiče na odluku kupca da odustane od planirane kupovine. Kao teret na nepokretnosti mogu se javiti hipoteka, pravo službenosti, razne vrste zabeležbi kao što su: zabeležba odluke o zabrani otuđenja i opterećenja nepokretnosti, zabeležba postojanja ugovora o doživotnom izdržavanju, zabeležba pokretanja postupka eksproprijacije, zabeležba postupka komasacije, zabeležba svojstva kulturnog dobra, i tako dalje.
2. UGOVOR O PRODAJI
Nakon svih neophodnih provera i usaglašavanja između kupca i prodavca, sledi zaključenje ugovora o prodaji, čiju formu i sadržinu reguliše Zakon o obligacionim odnosima i Zakon o prometu nepokretnosti.
Navedenim zakonima za ugovor o prodaji nepokretnosti predviđena je forma javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave. Za potvrđivanje ugovora nadležan će biti javni beležnik na čijem se području nalazi nepokretnost koja je predmet prodaje.
Ako javni beležnik, na osnovu izvršenog uvida u registar nepokretnosti ili na drugi način, utvrdi da je predmet ugovora objekat ili poseban deo objekta za koji nije izdata upotrebna dozvola ili u pogledu koga je u toku postupak legalizacije, dužan je da o tome upozori ugovornike i da o tome unese upozorenje u skladu sa pravilima kojima je uređena javnobeležnička delatnost, a ako se ugovornici protive unošenju upozorenja, javni beležnik će odbiti da izvrši potvrdu ugovora
U svakom ugovoru o prodaji nepokretnosti mora precizno biti označena nepokretnost, u skladu sa podacima iz lista nepokretnosti, kao i kupoprodajna cena.
Zakon o deviznom poslovanju propisuje da kupoprodajna cena nepokretnosti može biti izražena u evrima što predstavlja izuzetak od pravila da se u Republici Srbiji plaćanje, naplaćivanje i prenos vrši u dinarima.
Saglasno odredbama Zakona o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma ograničeno je gotovinsko poslovanje te je propisano da lice koje se bavi prodajom robe i nepokretnosti ili vršenjem usluga u Republici Srbiji ne sme od stranke ili trećeg lica da primi gotov novac za njihovo plaćanje u iznosu od 10.000 evra ili više u dinarskoj protivvrednosti. Ograničenje važi i u slučaju ako se plaćanje robe i usluge vrši u više međusobno povezanih gotovinskih transakcija u ukupnom iznosu od 10.000 evra ili više u dinarskoj protivvrednosti.
Kako biste na osnovu zaključenog ugovora o prodaji mogli da u katastru nepokretnosti uknjižite svoje pravo svojine na kupljenoj nepokretnosti neophodno je da ugovor sadrži clausulu intabulandi koja predstavlja bezuslovnu i neoročenu saglasnost prodavca da se kupac može upisati kao vlasnik u katastru nepokretnosti.
Ukoliko ugovor ne sadrži ovu odredbu, clausula intabulandi se može dati i u zasebnoj ispravi uz obaveznu overu potpisa kod nadležnog javnog beležnika. Uknjižba kupca u katastru nepokretnosti, zapravo predstavlja način sticanja nepokretnosti i pored pravnog osnova-ugovora o prodaji, neophodna je za konačan prenos vlasništva na kupca.
3. POREZI
Kada je reč o obavezama ugovornih strana nakon zaključenja ugovora o prodaji, olakšicu za ugovornike u odnosu na raniju praksu predstavlja prenošenje obaveze dostavljanja dokumentacije za upis prenosa vlasništva katastru nepokretnosti, kao i poreske prijave nadležnom poreskom organu na javnog beležnika pred kojim je ugovor zaključen.
Ukoliko je predmet ugovora o prodaji objekat koji je već bio u prometu, prodavac takvog objekta će biti u obavezi da plati porez na promet apsolutnih prava i to po stopi od 2,5% od ugovorene cene u trenutku nastanka poreske obaveze, ukoliko ta cena nije niža od tržišne (Zakon o porezima na imovinu).
Iako Zakon kao obveznika plaćanja ovog poreza imenuje prodavca, u praksi je ustaljen običaj da se posebnom klauzulom u ugovoru o prodaji ova obaveza prebaci na kupca. U skladu sa ovom praksom, postoji i zakonska mogućnost da se kupac prvog stana, uz ispunjenje ostalih zakonom predviđenih uslova, oslobodi ovog poreza.
Ukoliko je predmet ugovora o prodaji novoizgrađen objekat, koji se kupuje od investitora, postoji obaveza plaćanja poreza na dodatu vrednost – PDV (Zakon o porezu na dodatu vrednost). Stopa ovog poreza zavisi od vrste nepokretnosti koja je predmet ugovora o prodaji i može iznositi 20% ili 10% od ugovorene cene u koju nije uključen PDV.
Slično kao i kod poreza na prenos apsolutnih prava, kupac prvog stana može ostvariti refundaciju PDV podnošenjem zahteva nadležnom poreskom organu. Kupcem prvog stana smatra se punoletni državljanin Republike, sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan.
Sve gore navedeno predstavlja samo uopšten prikaz procesa kupovine nepokretnosti, sa nekoliko najvažnijih segmenata tog procesa. Od svakog pojedinačnog slučaja zavisiće njegova složenost i količina uloženog vremena i novca ugovornih strana.
Informacije sadržane u ovom tekstu su pružene samo za svrhu opšte informisanosti, nisu pružene i ne mogu se smatrati za pravno mišljenje ili pravni savet. Shodno navedenom, Advokatska kancelarija Petrović Mojsić & Partners odriče svaku odgovornost i ne prihvata bilo kakvu obavezu za posledice koje može pretrpeti bilo koje lice zbog činjenja ili nečinjenja na osnovu informacija sadržanih u ovom tekstu.
