Legalizacija u Srbiji i novi zakon „Konačno svoji na svome“?

Problemi sa nelegalno izgrađenim objektima u Srbiji traju decenijama. Pominje se broj od ukupno 4.8 miliona nelegalnih objekata.

Država je i ranije pokušavala donošenjem novih zakona o ozakonjenju objakata (poznatiji kao zakoni o legalizaciji) da reši problem nelegalne gradnje, ali čini se da je broj nelegalnih objekata samo još više rastao.

Budući da je usvojen Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, koji je simbolično nazvan „Konačno svoji na svome“, tvrdi se da će baš on rešiti pitanje legalizacije za milione objekata.

Legalizacija u Srbiji je uvek aktuelna tema koja otvara brojna pravna i društvena pitanja. Praksa će pokazati da li je ovo zaista rešenje višedecenijskog problema ili još jedna u nizu zakonskih izmena.

Šta reguliše novi zakon?

Pre svega, ovaj zakon stavlja akcenat na utvrđivanju vlasništva.
Naime, po starom zakonu, da bi država legalizovala određeni objekat, on mora da ispuni sve tehničke uslove, pa se tek onda određuje vlasničko pravo. Novi zakon zanemaruje tehničke uslove i bavi se vlasništvom. Ovde se u javnosti ali i stručnim krugovima, ističe bojazan da će se tehnički uslovi, odnosno suštinska legalnost objekata, možda nekada kasnije utvrđivati novim postupkom.  

Novi Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima uvodi pojednostavljenu proceduru, najavljujući idealan scenario:

• građani podnose elektronsku prijavu,
• u roku od 60 dana objekat biva legalizovan,
• većina legalizacija koštala bi simboličnih 100 evra, dok bi za luksuzne objekte naknada bila viša (do 1.000 evra).

Šta se ne može legalizovati?

Od legalizacije će biti izuzeti:

1)     objekti izgrađeni na tuđem zemljištu,

2)     objekti na zemljištu koje je planirano za javne namene (putevi, parkovi),

3)     objekti u zaštićenim zonama ili područjima posebne namene (reke, šume, parkovi).

Ko je oslobođen plaćanja takse?

Primaoci socijalne pomoći, invalidi, samohrani roditelji i roditelji troje i više dece biće oslobođeni plaćanja takse za legalizaciju.

Prednosti novog zakona

Ono što bi novi zakon trebalo da donese je sledeće:

1)   Pravna sigurnost vlasnika – nakon upisa prava svojine, otvara se mogućnost da objekat bude predmet prometa ili hipoteke.

2)     Jednostavnija i efikasna procedura: kraći rokovi i niži troškovi.

3)     Potencijalno veći promet na tržištu nepokretnosti i pad cene kvadrata.

Nedostaci i dileme

Međutim, novi zakon mnoga pitanja ostavlja otvorenim:

1) Kvalitet gradnje. Legalizacija objekata na ovaj način ne znači automatski da je objekat bezbedan ili usklađen sa tehničkim standardima.

2) Ravnopravan status za legalne i nelegalne graditelje – oni koji su gradili bez dozvole dobijaju pogodnost, dok su oni koji su gradili legalno imali mnogo veće troškove.

3) Preopterećenost administracije – pitanje je da li organi mogu obraditi toliki broj zahteva u tako kratkom roku.

Legalizacija u Srbiji – stupanje novog zakona na snagu i rokovi

Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, što je puni naziv novog zakona, usvojen je 23.10.2025. godine.

Nakon njegovog stupanja na snagu (uobičajeno 8. dana od usvajanja), rokovi izgledaju ovako:

1) Opštine unose svoje digitalne planove – imaju rok od 30 dana od stupanja zakona na snagu.

2) Agencija za prostorno planiranje proverava tačnost podataka – u roku od 15 dana.

3) Nakon ukupno 45 dana – građani mogu da podnesu prijave, a rok za podnošenje prijava za legalizaciju po ovom osnovu je samo 60 dana.

Agencija za prostorno planiranje upoređuje prijavu sa postojećim bazama i donosi potvrdu koja ima snagu javne isprave. Ukoliko je sve u redu, objekat se upisuje na vlasnika.

4) Građani imaju rok od 30 dana za primedbe i prigovore.

Ono što nije naglašeno, a veoma je značajno je sledeće: u kom roku će Agencija odlučiti o podnetoj prijavi za legalizaciju. Između ostalog, upravo to nepostupanje po već podnetim prijavama za legalizaciju i po nekoliko godina – čini da je broj nelegalnih objekata tako veliki, a i da građani posežu za divljom gradnjom.

Ko i kako podnosi prijavu

Građani iniciraju postupak legalizacije i to isključivo elektronski.

Zakon najavljuje da će državni organi po službenoj dužnosti pribaviti sve potrebne papire i informacije.

Ipak, uz inicijalnu prijavu onlajn podnosi se:

1) JMBG lica koje podnosi prijavu

2) Broj katastarske parcele ili adresa

3) Podaci o objektu (ID objekta ili označenje na mapi, vrsta objekta, površina, spratnost, posebni delovi, fotografije objekta)

4) Dokazi o objektu ako nije evidentiran ili je predmet prijave stan – geodetski elaborat / skica ili drugo

5) Dokazi o pravu na zemljištu ili objektu – ugovor o kupovini, rešenje o ostavini ili dodeljivanju i sl.

6) Izjava pod krivičnom i materijalnom odgovornošću da su podaci tačni

Dakle, državni organi ne mogu pribaviti sve potrebne informacije. I sami građani moraju pribaviti dokumentaciju koja daje podatke o objektu i dokaze o objektu, a i za to je potrebno određeno vreme i naravno troškovi elaborata, skica i slično. Prijave bez ovih dokumenata biće odbačene kao nepotpune.

Zaključak

Novi zakon o legalizaciji najavljuje veliku promenu i pruža šansu da milioni građana konačno postanu vlasnici  i „na papiru“. Ipak, otvoreno je pitanje da li će brzina i niska cena postupka dovesti do trajnog rešenja ili samo do novog talasa privremenih rešenja. Ove odgovore će nam dati praksa. 

Advokatska kancelarija Petrović Mojsić & Partners