Zabrana izvršenja na jedinom stanu – šta donose izmene Zakona o izvršenju i obezbeđenju?

Pitanje zaštite doma od prinudne prodaje, odnosno zabrana izvršenja na jedinom stanu, jedno je od najosetljivijih pitanja u izvršnom postupku.

S jedne strane imamo jasnu potrebu da se obezbedi socijalna sigurnost i smanji beskućništvo. Evropska konvencija za zaštitu ljudskih prava i osnovnih sloboda, kao i Evropski sud za ljudska prava garantuju pravo na porodični dom. To pravo podrazumeva, između ostalog, i pravo da se izuzme od izvršenja zbog naplate duga jedina nepokretnost u kojoj izvršni dužnik živi, ukoliko bi takvo izvršenje narušilo pravo na porodični život izvršnog dužnika i članova njegove porodice i bilo neproporcionalno u odnosu na visinu duga.

Sa druge strane, postoji pritisak zaštite poverilaca od zloupotreba koje su usmerene na to da se osujeti namirenje potraživanja.    

Treba dakle naći savršenu meru između zaštite osnovnih prava i sprečavanje zloupotreba.

Da li će izmene Zakona o izvršenju i obezbeđenju, koje je usvojila Vlada Srbije i koje idu na skupštinsku raspravu – postići taj balans?

Zakon o izvršenju i obezbeđenju danas

Prema važećem ZIO, ne može se odrediti izvršenje prodajom jedine nepokretnosti u vlasništvu izvršnog dužnika fizičkog lica radi namirenja potraživanja iz komunalnih i srodnih delatnosti čija glavnica ne prelazi iznos od 5.000 evra u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan podnošenja predloga za izvršenje.

To znači da, ukoliko dužnik duguje za struju, vodu ili grejanje iznos ispod ovog iznosa – njegov stan ne može biti predmet prinudne prodaje.

Međutim, ova zaštita nije apsolutna. Za druge dugove (npr. kredite, obaveze iz ugovora ili privredne delatnosti), nepokretnost može biti predmet izvršenja čak i ako je jedina.

Upravo iz razloga što su se relativno niska potraživanja namirivala prinudnom prodajom jedinih stanova ili kuća izvršnih dužnika, što je dovodilo do socijalne ugroženosti ne samo njih, nego i članova njihovih porodica – iskristalisala se potreba da država prinudnim propisima postavi čvršće granice.

Šta predlažu izmene kada je u pitanju zabrana izvršenja na jedinom stanu?

Predlog novih izmena predviđa širu zaštitu izvršnih dužnika, ali pod strogo definisanim uslovima.

Predlog kaže, da bi stan ili kuća bili izuzeti iz izvršenja, potrebno je:

• da je nepokretnost izvršnog dužnika površine do 60 m²,
• da je u pitanju jedina nekretnina u isključivom vlasništvu dužnika,
• da je dužnik na toj adresi prijavljen najmanje pet godina,
• da glavnica duga ne prelazi polovinu tržišne vrednosti nepokretnosti,
• da dužnik u prethodne tri godine nije raspolagao drugom nepokretnošću (prodao, poklonio, odrekao se nasleđa).

Potencijalni problemi i dileme

Ovakvo rešenje donosi određene pravne, a naročito društvene dileme:

1) Zakon o izvršenju i obezbeđenju nije uzeo u obzir broj članova domaćinstva dužnika, već samo kvadraturu u apsolutnom iznosu. U stanovima koji bi ispunili uslov za prinudnu prodaju vrlo često stanuju maloletna ili stara lica.

2) Postoji velika neujednačenost tržišne vrednosti imovine. Stan od 60 m² u Beogradu i kuća iste kvadrature u unutrašnjosti imaju potpuno različitu tržišnu vrednost, pa su upravo dužnici sa „jeftinijim“ stanovima ugroženiji.

3) Ko će i na koji način utvrđivati kolika je tržišna vrednost nepokretnosti i na koji način će se izbeći arbitrernosti i manipulacije?

4) Uslov od 5 godina neprekidnog boravišta na tom stanu se čini kao dug rok u uslovima stalne društvene migracije u državi i prekogranično.

5) Kupci upravo svog prvog stana će biti nepoželjni kod banaka. Zakon je pokušao da ovo reguliše time što ostavlja mogućnost da se daje izjava overena kod javnog beležnika kojim se poveriocu ostavlja mogućnost da se namiri prinudnom prodajom tog jedinog stana.

Zaključak

Predlog izmena zakona pokušava da pronađe balans između zaštite poverilaca i socijalne sigurnosti dužnika. Ipak, i dalje postoje rupe koje mogu dovesti do nejednakog tretmana građana. Nove odredbe će se odnositi samo na postupke koji se pokrenu nakon usvajanja izmena i dopuna zakona. Dok se konačna verzija zakona ne usvoji, važe „stare“ odredbe, a preporuka je da se i poverioci i dužnici upoznaju sa svojim pravima, dok u isto vreme vode računa o svojim obavezama.

Advokatska kancelarija Petrović Mojsić & Partners