Kako odabrati advokata ovlašćenog za upis u katastar

Upis u katastar je formalni, strogo propisan postupak. I najmanja greška može dovesti do odbacivanja ili odbijanja zahteva. Odbijeni zahtevi, dopune i vraćanje predmeta na doradu ranije su bili svakodnevica. Digitalizacija katastra i uvođenje e-šaltera znatno su ubrzali postupak upisa prava na nepokretnostima, ali greške se dešavaju i dalje. 

Danas više ne postoji mogućnost da građani ili pravna lica sami podnesu zahtev katastru. Po važećim propisima, svi zahtevi se podnose isključivo elektronski, preko profesionalnih korisnika RGZ-a – advokata i ovlašćenih geodetskih organizacija.

Dakle, pitanje nije „da li angažovati advokata“, već:

 Koga angažovati? 

Budući da je svaki upis strogo formalan postupak, izbor advokata direktno utiče na:

• brzinu rešavanja predmeta
• izbegavanje dopuna i odbijanja
• zaštitu imovine i interesa klijenta
• ispravnost podataka koji ostaju trajno u evidenciji katastra

Kada se postupak vodi preko stručnjaka koji svakodnevno radi sa e-šalterom i poznaje praksu RGZ-a, rizik od greške svodi se na minimum.

Osim toga, upis u katastar nikada nije bio – pa ni sada nije – samo formalnost. Upravo zbog značaja ovog postupka, važno je i da advokat kojeg angažujete prouči vaš predmet, ukaže na eventualne pravne nedostatke i izbegne zastoj, dopune, odbacivanja ili odbijanja zahteva.

Sve ovo je važno jer može da utiče na rokove prema kupcu/prodavcu ili banci, isplatu kupoprodajne cene, legalnost prometa, upis budućih prava i tako dalje.

U nastavku prikazujemo najčešće greške zbog kojih katastar odbija zahteve, kao i objašnjenje kako iskusni advokat ovlašćen za upis u katastar ovakve situacije sprečava unapred.

1. Nepotpuna dokumentacija

Iako sada ovim postupkom upravljaju profesionalni korisnici – nepotpuna dokumentacija je i dalje jedan od najčešćih razloga za odbacivanje zahteva za upis u katastar.

U praksi, najčešće nedostaje:

• pravni osnov (overen ugovor, sudska odluka, rešenje)
• dokazi o pravnom sledbeništvu (kontinuitet promene)
• dokaz o plaćenom porezu
• punomoćje
• geodetski elaborat tamo gde je obavezan
• aneks ugovora koji ispravlja grešku iz osnovne isprave
• potvrda o kućnom broju ili adresi iz adresnog registra

Građani ne mogu da znaju šta tačno mora da se priloži za svaku vrstu zahteva, a varijacije od predmeta do predmeta su brojne.

Kako advokat sprečava ovu grešku:

Advokat ovlašćen za upis u katastar radi obaveznu proveru predmeta: proveru svakog dokumenta, podatka i njegove forme.
Klijent dobija jasnu instrukciju šta mora da pribavi, a advokat pre podnošenja zahteva opet proverava kompletnost i ispravnost dokumentacije.

Rezultat ovoga je da predmet ulazi u proceduru potpuno uredan, čime se značajno smanjuje rizik od dopuna ili odbacivanja.

2. Neslaganje podataka

Kao problem koji treba rešavati u katastru može se pojaviti i nešto naoko sasvim banalno. Ipak, ono što je ljudima “svejedno” ili “sitnica”, može se pojaviti kao prepreka koja se mora prethodno otkloniti. Primera radi, za katastar nije svejedno da li piše Đorđević ili Djordjević, stan br. 6 ili stan br. VI, 462/1 ili 462/01.

Ako se podaci u ispravama i sistemu ne poklapaju, katastar neće upisati pravo.

Najčešće se javljaju:

• razlike u imenima i prezimenima
• razlike u JMBG-u ili PIB-u
• različita površina između ugovora i podataka katastra
• pogrešan broj parcele ili broj posebnog dela

Pre nego se postupak nastavi, potrebno je otklanjanje uočene nepravilnosti.

Kako advokat sprečava ovu grešku:

Pre podnošenja zahteva, iskusan advokat proverava slaganje između podataka u dokumentaciji i onih na sajtu katastra i to:

• list nepokretnosti,
• katastarsku parcelu,
• adresni registar,
• podatke o posebnim delovima objekta
• lične podatke imalaca prava

Ako uvidi da postoji i najmanje neslaganje, advokat inicira ispravku: kod notara, Poreske uprave, investitora, geodete. Time se izbegava situacija u kojoj se zahtev odbija zbog “sitnice”.

3. Neadekvatan pravni osnov

Ogroman broj predmeta bude odbijen zato što pravni osnov nije podoban za upis, iako stranka misli da “sve ima”.

Najčešće situacije:

• predugovor nije isto što i ugovor
• ugovor o kupoprodaji nije zaključen u javnobeležničkoj formi ili nije overen kod suda po starijem propisu
• ugovor ne sadrži klauzulu intabulandi a nema zasebnog dokumenta sa njom
• podaci u ugovoru ne odgovaraju podacima u katastru

 

Kako advokat sprečava ovu grešku:

Advokat proverava da li pravna isprava:

• ima propisanu formu,
• ima sve obavezne elemente,
• je overena u skladu sa zakonom,
• je pravnosnažna (kada je to potrebno),
• odgovara stvarnom stanju nepokretnosti.

Ako pravni osnov nije adekvatan, advokat daje uputstvo da se sastavi: novi ugovor, aneks, najpre okonča ostavinski postupak, izvrši legalizacija, pokrene i sprovede sudski postupak itd.

4. Neplaćen porez ili pogrešno uplaćene takse

U situacijama kada su ispunjene poreske obaveze uslov za upis, katastar ne može da sprovede upis bez dokaza o njihovoj ispunjenosti.
Tipični problemi:

• Poreska uprava nije izdala rešenje, ali stranka “žuri” da upiše svoje pravo
• porez je delimično plaćen
• taksa RGZ-u je uplaćena na pogrešan račun
• pogrešna šifra plaćanja
• uplaćen iznos ne odgovara vrsti postupka

Bilo koja od ovih situacija automatski vodi dopuni ili odbacivanju.

Kako advokat sprečava ovu grešku:

Advokat proverava poreska rešenja, uplate, iznose, modele i pozive na broj pre podnošenja zahteva za upis preko e-šaltera.
Klijent dobija precizne instrukcije kako da plati svoje obaveze bez rizika od greške.

5. Ignorisanje tereta, zabeležbi i ograničenja

Često se dešava da kupac ili prodavac pažnju obraća samo na “vlasnika”, ali ne i na ono upisano u samom dnu. Upravo u tom delu nalaze se:

• hipoteka banke
• zabeležba spora
• zabeležba zabrane otuđenja i opterećenja
• zabeležba pokrenutog postupka
• pravo preče kupovine
• službenosti prolaza i prilaza
• pravo plodouživanja…

Sve ove zabeležbe mogu sprečiti ili komplikovati upis.

Kako advokat sprečava ovu grešku:

Advokat pre bilo kakvog savetovanja klijenta pribavlja i tumači ažurni list nepokretnosti.
Ako postoje tereti ili sporna prava, advokat predlaže rešenje u konkretnom slučaju: brisanje hipoteke, sporazum sa bankom, prenos prava pod uslovom, pokretanje postupka brisanja zabeležbi itd.

6. Tehničke greške u e-šalteru

Prelaskom na digitalni sistem otvoren je prostor i za tehničke greške: nepravilno skenirani dokumenti, nedostatak elektronskog potpisa, pogrešan izbor vrste zahteva, dokument priložen u pogrešnom formatu i tako dalje. Čak i suštinski potpuno ispravan predmet se može odbaciti zbog tehničke greške prilikom podnošenja zahteva.

Kako advokat sprečava ovu grešku:

Ovlašćeni advokat svakodnevno radi u e-šalteru i poznaje tehničke standarde RGZ-a. Ovo značajno smanjuje rizik da predmet bude odbačen zbog nepoznavanja tehničkih pravila e-šaltera.

7. Nepostupanje po dopuni zahteva

Kada RGZ zatraži dopunu, rok za reagovanje je kratak. Ako se dopuna zahteva ne dostavi na vreme, predmet se odbacuje i mora se podneti novi zahtev – uz nove takse i novo čekanje.

Najčešći problemi:

• stranka ne razume šta RGZ zapravo traži (npr. pominje se nepostojanje clausule intabulandi, što je za stranku nerazumljiv termin)
• propuštanje rokova jer “ima vremena” ili nije zabeležen datum prijema
• slanje opet nepotpunih dopuna
• pisanje “samostalnog” odgovora bez razumevanja procedure

Kako advokat sprečava ovu grešku:

Advokat redovno prati status predmeta i reaguje odmah. Zna šta se tačno traži, pribavlja dokumentaciju i podnosi dopunu uredno, na vreme i u pravoj formi.

 

Zaključak

Pošto građani i privreda po zakonu više ne mogu sami da podnose zahteve, najvažnija odluka postaje: kome poveriti postupak upisa u katastar.

Iskusan advokat ovlašćen za upis:

• proverava dokumentaciju,
• prepoznaje rizike unapred,
• sprečava greške,
• pravilno priprema zahtev,
• komunicira sa RGZ-om,
• postupa po dopunama,
• obezbeđuje da pravo bude valjano upisano.

Zato je presudno poveriti postupak advokatu koji ima iskustvo, svakodnevnu praksu sa RGZ-om i razume i pravnu i tehničku pozadinu postupka. Profesionalana pristup obezbeđuje ono najvažnije u prometu nepokretnosti: pravnu sigurnost, zaštitu imovine i mirnu glavu.

Advokatska kancelarija Petrović Mojsić & Partners

Povezani članci: 

Upis u katastar nepokretnosti: novi propisi i e-šalter

Legalizacija u Srbiji i novi zakon „Konačno svoji na svome“