Pravo stranih državljana da stiču nepokretnosti u Republici Srbiji

Pravo stranih državljana na sticanje prava svojine na nepokretnostima u Srbiji

Pravo stranih lica, bilo fizičkih ili pravnih, na sticanje prava svojine na nepokretnostima na teritoriji Republike Srbije regulisano je Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa („Sl. list SFRJ“, br. 6/80 i 36/90, „Sl. list SRJ“, br. 29/96, „Sl. glasnik RS“, br. 115/2005 – dr. zakon).

Prema ovom Zakonu, strana fizička i pravna lica koja obavljaju delatnost u Srbiji mogu pod uslovima uzajamnosti sticati pravo svojine na nepokretnostima koje su im neophodne za obavljanje te delatnosti.

Strano fizičko i pravno lice koje ne obavlja delatnost u Srbiji može, takođe pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi, kao i drugi državljani Republike Srbije.

Vrsta uzajamnosti za sticanje nepokretnosti

Zakon ne definiše specifično vrstu uzajamnosti potrebnu za sticanje nepokretnosti, ali se smatra da za ovo sticanje nije nužno postojanje ugovorne uzajamnosti sa odnosnom stranom državom.

Dovoljno je da zakonodavstvo te države dozvoljava mogućnost sticanja nepokretnosti za strana lica pod uslovima koji nisu bitno teži od uslova koje propisuje domaći Zakon.

Takođe, mora biti omogućeno da državljani Republike Srbije mogu sticati nepokretnosti na teritoriji te države (faktički reciprocitet).

Republika Srbija ima ugovornu uzajamnost u pogledu sticanja prava svojine na nepokretnostima putem pravnih poslova inter vivos (ugovor o kupoprodaji, poklonu i sl.) sa malim brojem država.

U nekim od njih uzajamnost je izričito ugovorena, dok u nekima postoji kroz klauzulu najpovlašćenije nacije.

Države sa kojima Srbija ima ugovornu uzajamnost uključuju Veliku Britaniju, Sjedinjene Američke Države, Kraljevinu Holandiju i Japan.

U pogledu ostalih država, Ministarstvo pravde je, na osnovu zakonskih propisa tih država ili razmenom nota, utvrdilo postojanje uzajamnosti sa mnogim državama, kao što su: Izrael, Iran, Irska, Italija, Jermenija, Južnoafrička Republika, Kanada, Kina, Kipar, Liban, Letonija, Litvanija, Lihtenštajn, Luksemburg, Mađarska, Malta, Maroko, Meksiko, Nemačka, Novi Zeland, Norveška, Panama, Peru, Poljska, Portugalija, Rusija, Rumunija, Singapur, Sirija, Slovačka, Slovenija, Turska, Uzbekistan, Ukrajina, Finska, Francuska, Hrvatska, Crna Gora, Češka, Švajcarska, Švedska, Španija, Ujedinjeni Arapski Emirati, Azerbejdžan, El Salvador, Katar, Kuba, Senegal, Jemen, Gruzija i mnoge druge.

Za države koje nisu navedene, postupak utvrđivanja uzajamnosti može biti u toku, pa je u tom slučaju potrebno obratiti se Ministarstvu pravde radi dobijanja objašnjenja.

Sticanje prava svojine na poljoprivrednom zemljištu

Zakon o poljoprivrednom zemljištu („Sl. glasnik RS“, br. 62/2006, 65/2008 – dr. zakon, 41/2009, 112/2015 i 80/2017) izričito propisuje da strano fizičko, odnosno pravno lice ne može biti vlasnik poljoprivrednog zemljišta.

Poljoprivredno zemljište se definiše kao zemljište koje se koristi za poljoprivrednu proizvodnju (njive, vrtovi, voćnjaci, vinogradi, livade, pašnjaci, ribnjaci, trstici i močvare) i zemljište koje se može privesti nameni za poljoprivrednu proizvodnju.

Međutim, postoji izuzetak za državljane zemalja članica Evropske unije, koji mogu sticati poljoprivredno zemljište u privatnoj svojini, ali samo do 2 ha, pod uslovima da:

• najmanje deset godina stalno nastanjuju područje u kojem se vrši promet poljoprivrednog zemljišta;
• obrađuju najmanje tri godine poljoprivredno zemljište koje je predmet pravnog posla;
• imaju registrovano poljoprivredno gazdinstvo kao nosilac porodičnog poljoprivrednog gazdinstva najmanje deset godina;
• poseduju odgovarajuću mehanizaciju i opremu za obavljanje poljoprivredne proizvodnje.

Pravo svojine na poljoprivrednom zemljištu ne može biti stečeno ako je zemljište:

• prepoznato kao građevinsko zemljište prema zakonu;
• deo zaštićenih prirodnih dobara;
• u blizini vojnih objekata i u zaštitnim zonama vojne infrastrukture;
• u blizini Kopnene zone bezbednosti;
• na udaljenosti manjoj od 10 km od granice Republike Srbije.

Nasleđivanje nepokretnosti

Strana fizička lica mogu sticati pravo svojine na nepokretnostima na teritoriji Republike Srbije nasleđivanjem pod istim uslovima kao i domaći državljani, pod uslovima uzajamnosti.

Ako nije ugovorena uzajamnost sa određenom državom, u praksi se polazi od pretpostavke da svaka država priznaje pravo nasleđivanja nepokretnosti državljanima Republike Srbije, osim ako se ne dokaže suprotno.

Ovaj pristup znači da strani državljani mogu nasleđivati nepokretnosti u Srbiji na osnovu faktičke uzajamnosti, dok zainteresovane strane mogu dokazivati suprotno.

Zaključak

Sticanje prava svojine na nepokretnostima u Srbiji od strane stranih lica je u velikoj meri uslovljeno uzajamnošću i specifičnim pravilima koja se odnose na različite vrste nepokretnosti, kao što su stambene zgrade i poljoprivredno zemljište. Pravna regulativa omogućava stranim fizičkim i pravnim licima da stiču nepokretnosti pod određenim uslovima, dok specifična ograničenja važe za nasleđivanje nepokretnosti i sticanje poljoprivrednog zemljišta. Za sve dodatne informacije i specifične situacije, preporučuje se obratiti se Ministarstvu pravde ili advokatskoj kancelariji koja se bavi ovim pitanjima.

Napomena: Informacije iz ovog teksta pružene su isključivo za opštu informisanost i ne predstavljaju pravno mišljenje ili savet.

Advokat Damir Petrović