Upis u katastar nepokretnosti: koja prava, zabeležbe i promene se mogu evidentirati

Upis u katastar nepokretnosti predstavlja jedan od dva najvažnija koraka u pravnom prometu nepokretnosti. Iako kolokvijalni izraz „upis u katastar“, možda zvuči kao formalnost, u praksi se pod tim pojmom krije čitav niz različitih pravnih radnji, postupaka i evidencija, od kojih svaka ima svoju svrhu, pravila, ali i posledice.

Na sajtu https://katastar.rgz.gov.rs/eKatastarPublic/ stoji istaknuto da je sam upis u katastar tehnički, a ne pravni postupak, i da su stranke dužne da pre samog tehničkog upisa obezbede u potpunosti pravno valjanu dokumentaciju, jer i najmanji formalni nedostatak može dovesti do odbijanja upisa.

Zato je vrlo važno pažljivo izabrati advokata ovlašćenog za upis u katastar.

Katastar nepokretnosti ne predstavlja samo evidenciju o tome ko je vlasnik određene nepokretnosti. On sadrži podatke o pravima, ograničenjima, zabeležbama, promenama i pravnim činjenicama koje mogu imati direktan uticaj na promet i korišćenje nepokretnosti.

Upravo zbog toga je važno razumeti šta se sve može i treba upisati u katastar, koje su razlike između pojedinih vrsta upisa i zašto pogrešan izbor vrste upisa može dovesti do odbacivanja ili odbijanja zahteva, zastoja ili pravne nesigurnosti.

Šta je zapravo „upis u katastar“

Pod pojmom „upis u katastar“ podrazumeva se svaka promena koja se evidentira u listu nepokretnosti ili pratećim evidencijama Republičkog geodetskog zavoda.

To može biti:

• upis nepokretnosti
• upis prava (npr. pravo svojine, hipoteka),
• predbeležba prava,
• zabeležba određene činjenice ili postupka,
• promena podataka o licu ili nepokretnosti,
• brisanje ranije upisanih prava ili tereta.

Svaki od ovih upisa ima različitu pravnu prirodu, različite uslove i različne posledice. Zbog toga ne postoji „jedinstveni“ postupak upisa, već više posebnih postupaka koji se sprovode u zavisnosti od cilja koji se želi postići.

Upis nepokretnosti

Upis nepokretnosti je upis podataka o parceli, objektu i posebnom delu objekta.

Podaci o parceli upisuju se na osnovu elaborata geodetskih radova.

Podaci o objektu upisuju se na osnovu elaborata geodetskih radova i podataka o objektu iz upotrebne dozvole, odnosno građevinske, ako je za objekat izdata samo građevinska dozvola.

Izuzetno, ti podaci se mogu upisati i na osnovu uverenja nadležnog organa, kojim se potvrđuju ti podaci u skladu sa tehničkom dokumentacijom na osnovu koje je izdata upotrebna, odnosno građevinska dozvola. Upis podataka o objektu se može izvršiti i na osnovu nalaza i mišljenja stalnog sudskog veštaka građevinske struke, izrađenog na osnovu tehničke.

Podaci o posebnim delovima objekta upisuju se na osnovu upotrebne dozvole i elaborata geodetskih radova.

Razlika između upisa prava, predbeležbe i zabeležbe

Razlikovanje ove tri kategorije je važno, jer se u praksi često pogrešno koriste kao sinonimi.

Upis prava

Upisom se stiču, prenose, ograničavaju ili prestaju stvarna prava na nepokretnostima, a upis proizvodi pravno dejstvo prema svima. Najčešći primer je upis prava svojine, ali i hipoteke, službenosti ili drugih stvarnih prava.

Da bi došlo do upisa prava, moraju biti ispunjeni svi zakonom propisani uslovi:

• postojanje valjanog pravnog osnova (ugovor, sudska odluka, rešenje),
• propisana forma isprave,
• saglasnost sa podacima u katastru,
• ispunjene poreske i druge zakonske obaveze.

Nakon formalnog upisa prava u katastar, to pravo postaje vidljivo i pravno zaštićeno.

Predbeležba

Predbeležba je upis kojim se uslovno stiču, prenose, ograničavaju ili prestaju stvarna prava na nepokretnostima.

Predbeležba predstavlja privremeni upis prava, kada još nisu ispunjeni svi uslovi za konačan upis, ali postoji osnov da će oni biti ispunjeni u budućnosti.

Najčešće se koristi u situacijama kada:

• postoji ugovor, ali nedostaje neki element,
• čeka se donošenje ili pravnosnažnost odluke,
• očekuje se ispunjenje dodatnog uslova.

Predbeležba ima rok u kome mora biti „opravdana“. Ako se u tom roku ne ispune uslovi, predbeležba se briše. Zbog toga je važno pravilno proceniti da li predbeležba u konkretnoj situaciji ima smisla, odnosno da li je ona pravilan institut.

Zabeležba

Zabeležba ne predstavlja upis prava, već evidentiranje određene činjenice ili postupka koji može imati uticaj na pravni promet nepokretnosti.

Najčešće zabeležbe su:

• zabeležba spora,
• zabeležba zabrane otuđenja i opterećenja,
• zabeležba pokrenutog postupka,
• zabeležba postojanja određenog prava ili ograničenja.

Zabeležbe imaju snažan upozoravajući efekat: treća lica se smatraju upoznatim sa činjenicom koja je upisana, čak i ako je zapravo nisu uočila.

Najčešći oblici upisa u katastar

Upis prava svojine

Upis prava svojine je najčešći i najvažniji oblik upisa u katastar. On predstavlja konačan dokaz ko je vlasnik nepokretnosti.

Pravo svojine se može upisati po različitim osnovima, kao što su:

• ugovor (kupoprodaja, poklon, razmena),
• sudska presuda,
• rešenje o nasleđivanju,
• odluka organa,
• legalizacija objekta.

Da bi došlo do upisa, pravni osnov mora biti:

• u propisanoj formi,
• pravnosnažan kada je to potrebno,
• usklađen sa podacima iz katastra,
• podoban za upis.

U praksi se često dešava da stranke smatraju da je „dovoljno imati ugovor“, iako ugovor sadrži nedostatke ili nije podoban za knjiženje, što dovodi do odbacivanja zahteva.

Upis hipoteke

Hipoteka predstavlja založno pravo na nepokretnosti radi obezbeđenja potraživanja, najčešće u korist banke.

Da bi hipoteka bila pravno valjana, ona mora biti:

• ugovorena u propisanoj formi,
• jasno definisana po iznosu i predmetu,
• upisana u katastar.

Bez upisa, hipoteka ne proizvodi pravno dejstvo prema trećim licima. Zbog toga banke posebno insistiraju na tačnosti podataka i pravilnom sprovođenju postupka.

Brisanje hipoteke

Česta zabluda je da se hipoteka briše automatski nakon otplate kredita. U praksi, to nije slučaj.

Za brisanje hipoteke neophodno je:

• pribaviti brisovnu izjavu banke (brisovnica),
• podneti zahtev za brisanje,
• sprovesti upis u katastar.

Dok se to ne učini, hipoteka formalno i dalje postoji u evidenciji, bez obzira na to što je dug izmiren.

Upis službenosti

Službenosti su prava koja opterećuju jednu nepokretnost u korist druge ili u korist određenog lica. Najčešće su to: pravo prolaza, pravo prolaska instalacija, pravo korišćenja.

Službenosti se upisuju u katastar i vezuju se za nepokretnost, a ne za lice. To znači da ostaju na snazi i kada se vlasnik promeni.

Upravo zato je važno da budu jasno definisane i pravilno upisane, kako bi se izbegli budući sporovi.

Zabeležba spora

Zabeležba spora se upisuje kada je u toku sudski postupak koji se odnosi na pravo na nepokretnosti.

Njena svrha je da:

• upozori treća lica da postoji spor,
• spreči nesavesno sticanje prava,
• obezbedi dejstvo presude prema kasnijim sticaocima.

Zabeležba ne rešava spor, ali ima snažne pravne posledice u prometu.

Zabeležba zabrane otuđenja i opterećenja

Ova zabeležba označava da se nepokretnost ne može prodati, pokloniti ili opteretiti bez ispunjenja određenih uslova.

Može nastati:

• na osnovu ugovora,
• po odluci suda,
• u izvršnom postupku,
• kao mera obezbeđenja.

Postojanje ovakve zabeležbe često u potpunosti onemogućava promet nepokretnosti dok traje.

Upis promene podataka (ime, adresa, PIB)

Često se zanemaruje činjenica da i „sitne“ promene moraju biti evidentirane u katastru. To uključuje promenu imena ili prezimena, promenu naziva pravnog lica i slične administrativne izmene.  Ako se ove promene ne sprovedu, kasnije mogu nastati problemi prilikom prodaje, zasnivanja hipoteke ili drugih upisa.

 

Upis po osnovu različitih pravnih osnova

Upis po osnovu ugovora

Upis po osnovu ugovora je najčešći oblik, ali i najosetljiviji na greške u formi i sadržini.

Upis po osnovu sudske presude

Ovo je moguće tek nakon pravnosnažnosti i izvršnosti, uz precizno označavanje nepokretnosti.

Upis po osnovu rešenja o nasleđivanju

Često zahteva dodatne radnje ako postoji više naslednika, spor ili neusaglašenost podataka.

Upis po osnovu legalizacije

Upis po osnovu legalizacije odnosno ozakonjenja je posebno osetljiv postupak koji zahteva usklađivanje sa podacima iz katastra i rešenjem nadležnog organa.

 

Kada je angažovanje advokata obavezno

Iako se postupak vodi elektronski, svaki predmet zahteva pravnu procenu. Izmenama propisa i uvođenjem e-katastra, advokati i geodetske organizacije ovlašćeni za upis u katastar su zapravo jedini koji mogu izvršiti upis u formalnom smislu.

Sada ni fizička ni pravna lica preko svojih predstavnika, ni banke, niti punomoćnici-advokati bez ovlašćenja za upis u katastar – ne mogu vršiti bilo kakve izmene u katastru.

To može raditi samo advokat ovlašćen za upis u katastar. Smisao ovakve odredbe leži u tome što on ne samo da podnosi zahtev, već procenjuje pravni okvir, predviđa probleme i bira ispravan put.

Zašto pogrešan izbor vrste upisa pravi problem kasnije

Jedna od najčešćih grešaka jeste pogrešan izbor vrste upisa. Katastar postupa isključivo tehnički – po zahtevu i priloženim ispravama.

Pogrešno izabran tip upisa može dovesti do:

• odbacivanja zahteva,
• gubitka vremena i novca,
• nemogućnosti daljeg prometa,
• pravne nesigurnosti,
• dodatnih postupaka.

Zato je važno da se pre podnošenja zahteva razjasni šta je cilj i koji institut je pravno odgovarajući.

Zaključak

Katastar nepokretnosti nije puka administrativna evidencija, već centralni registar prava, ograničenja i pravnih činjenica koje imaju direktan uticaj na promet i sigurnost nepokretnosti.

Upravo zato je važno da postupak vodi advokat ovlašćen za upis u katastar koji poznaje ne samo propise, već i praksu, način rada e-šaltera i realne situacije sa kojima se stranke susreću. Takav pristup obezbeđuje da upis bude sproveden pravilno i bez zastoja.

Advokatska kancelarija Petrović Mojsić & Partners

Pročitajte još:

1. Upis u katastar nepokretnosti: novi propisi i e-šalter
2. Legalizacija u Srbiji i novi zakon „Konačno svoji na svome“