PRAVO PREČE KUPOVINE NEPOKRETNOSTI

Zakon o prometu nepokretnosti propisuje institut koji nameće određene obaveze vlasniku nepokretnosti koji namerava da je proda. Dva su slučaja kada se mogu pojaviti titulari prava preče kupovine:

1. kada suvlasnik namerava da proda svoj suvlasnički udeo u nepokretnosti;
2. kada vlasnik poljoprivrednog zemljišta namerava da ga proda.

Prodaja suvlasničkog udela u nepokretnosti

U situaciji kada suvlasnik nepokretnosti namerava da proda svoj suvlasnički deo, on je najpre dužan da ga prethodno ponudi na prodaju ostalim suvlasnicima.

Ukoliko ima više suvlasnika, što je u praksi čest slučaj, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima suvlasnik sa većim suvlasničkim udelom. Ako postoji više suvlasnika sa jednakim suvlasničkim udelom, onda suvlasnik nepokretnosti ima pravo da sam odluči kome će od njih prodati svoj deo nepokretnosti.

Prodaja poljoprivrednog zemljišta

Pravo preče kupovine se javlja i ukoliko vlasnik poljoprivrednog zemljišta namerava da ga proda, imajući u vidu da je dužan da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta.

Ako postoji više vlasnika susednih parcela, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima vlasnik susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca. Dok ukoliko se poljoprivredno zemljište koje se prodaje jednakim delom graniči sa svim susednim parcelama, pravo preče kupovine će imati vlasnik čija je površina parcele najveća.

Koje su obaveze vlasnika nepokretnosti?

Kako je prethodno rečeno, suvlasnik nepokretnosti, kao i vlasnik poljoprivrednog zemljišta ima obavezu da uputi ponudu suvlasniku, odnosno vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta. Ova ponuda mora da sadrži podatke o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje i mora biti sastavljena u pismenom obliku.

Sa druge strane, imalac prava preče kupovine dužan je da se u roku od 15 dana od dana prijema ponude pismenim putem izjasni o ponudi.

Tek ako se imalac prava preče kupovine, kome je učinjena ponuda, u roku od 15 dana od dana prijema ponude, ne izjasni da prihvata ponudu, prodavac može prodati nepokretnost drugom licu, ali ne pod povoljnijim uslovima.

Ukoliko imalac prava preče kupovine ne prihvati ponudu, a vlasnik tu nepokretnost ne proda ni trećem licu u roku od jedne godine od dana neprihvatanja ponude, dužan je da u slučaju ponovne prodaje opet ponovi postupak obaveštavanja suvlasnika, odnosno vlasnika susednog poljoprivrednog zemljišta.

Povreda prava preče kupovine

Povreda prava preče kupovine postoji u tri slučaja:

• kada vlasnik proda nepokretnost, a prethodno je ne ponudi imaocu prava preče kupovine, odnosno ne uputi mu pisanu ponudu sa svim elementima koje mora da sadrži;
• kada vlasnik uputi uredno sastavljenu ponudu imaocu prava preče kupovine, ali nepokretnost proda trećem licu pod povoljnijim uslovima od onih koji su bili navedeni u ponudi;
• kada vlasnik nepokretnost preda kupcu u državinu, a ne zaključi ugovor o prodaji nepokretnosti u obliku propisanim Zakonom o prometu nepokretnosti.

U navedenim slučajevima, odnosno kada dođe do povrede prava preče kupovine, imalac prava preče kupovine može podneti tužbu nadležnom sudu. Ovom tužbom imalac prava preče kupovine zahteva da se ugovor o prodaji nepokretnosti oglasi bez dejstva  bez dejstva prema njemu i da mu se nepokretnost proda i preda pod istim uslovima.

Koji je rok za podnošenje tužbe?

Subjektivni rok u kome se može podneti tužba ukoliko dođe do povrede prava preče kupovine iznosi 30 dana od dana kada je imalac prava preče kupovine saznao za prodaju te nepokretnosti, dok je objektivni rok u kome se može podneti tužba dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti.

Ukoliko je do povrede prava preče kupovine došlo tako što je nepokretnost predata u državinu kupcu, a nije zaključen ugovor o prodaji nepokretnosti, onda subjektivni rok za podnošenje tužbe iznosi godinu dana od dana saznanja za prenos državine, a objektivni rok iznosi dve godine od dana predaje nepokretnosti kupcu u državinu.

Ono što je specifičnost ove tužbe jeste da tužilac istovremeno sa podnošenjem tužbe mora da položi kod nadležnog suda u sudski depozit iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti na dan podnošenja tužbe.

 

                                                                                                                                                                     Advokat Tijana Perišić Domazet